この記事の要点

Q. 磐田市の空き家対策の補助金、今年使わないとなくなってしまう？

A. 磐田市空家等対策計画は令和4年度から令和8年度までの5年計画で、解体費補助（上限50万円）などはこの計画のもとで運用されている。今年度で計画期間が終わるため、次期計画での制度の扱いは本稿執筆時点（2026年7月）では未確定である。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に、早めに相談するという選択肢がある。

磐田市は、空家等がもたらす問題に総合的に対応するための指針として「磐田市空家等対策計画」を定めている。この計画期間は令和4年度から令和8年度までの5年間であり、実は今年度（令和8年度）がひとつの区切りにあたる。実家の空き家をどうするか迷っている方にとって、今のうちに現行の制度を整理しておく意味は小さくない。「解体費の補助があるとは聞いたことがあるけれど、詳しい条件までは分からない」という方も多いのではないだろうか。この記事では、計画の中身と、今のうちに知っておきたい制度をあわせて整理する。

「磐田市空家等対策計画」とは何か

全国的に空き家の増加が続く中、平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、各市町村が地域の実情に応じた空家等対策計画を策定できる枠組みが整えられた。磐田市はこれを踏まえ、令和4年度から令和8年度までの5年間を計画期間とする「磐田市空家等対策計画」を策定している。目的は、空家等に対する不安をなくし、安全で安心して暮らせるまちを目指すことであり、柱となる施策は次の4つである。

今年度で計画が区切りを迎えるということ

行政計画は5年ごとに見直されるのが通例

磐田市の他の分野別計画を見ても、たとえば「第2次磐田市環境基本計画」は平成29年度に策定され、令和5年度からは社会情勢の変化を踏まえた後期計画へと改定されている。市の総合計画についても、前期基本計画の期間満了にあわせて令和4年度から後期基本計画が策定された経緯がある。いずれも「5年が経過した時点で社会情勢の変化を踏まえて見直す」という運用であり、空家等対策計画もこれと同様の性格を持つ行政計画である。令和4年度に始まった現行計画は、令和8年度、つまり今年度で最初の計画期間を終えることになる。

次期計画の内容は本稿執筆時点で未確定

2026年7月時点で、磐田市から次期（令和9年度以降の）空家等対策計画についての具体的な発表は確認できていない（確認中）。現行の制度がそのまま延長されるのか、内容が見直されるのかは、市の公表を待つ必要がある。裏を返せば、現行制度の内容と要件をはっきり理解しておけるのは今のうちだとも言える。

今のうちに整理しておきたい制度

危険空き家等除却事業費補助金

対象工事費の2分の1以内、上限50万円。主な要件は、市税（市民税・軽自動車税・固定資産税・国民健康保険税）の滞納がないこと、土地・建物などすべての権利者の同意が得られること、過去に他の補助金の交付を受けている場合は交付日から10年以上経過していることである。なお令和6年度からは「空家等対策特別措置法の施行前からの空き家」であることが条件に加わっている。申請窓口は磐田市建築部建築住宅課住宅管理グループで、解体工事の契約前に事前の申請・確認が必要になる点は覚えておきたい。

固定資産税・都市計画税の減免

上記補助金の交付を受けた場合、解体後の土地について固定資産税・都市計画税の減免を申請できる。ただし、相続以外の事由で所有権が移った場合や、新たな土地利用が始まった場合は、翌年度以降は減免の対象外となる点に注意したい。

空き家バンク・既存住宅取得等事業費補助金

空き家を手放して活用してもらいたい所有者と、取得を希望する人をつなぐ制度である。あわせて、取得側が使える既存住宅取得等事業費補助金も用意されている。

相続した空き家の3,000万円特別控除

被相続人が住んでいた家屋・敷地を、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに一定の要件で譲渡した場合に受けられる譲渡所得の特別控除で、適用期限は2027年12月31日まで延長されている。詳しい適用要件は個別の事情によって異なるため、税理士への確認が欠かせない。

磐田市・袋井市の空き家の現状

総務省が公表した令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8%といずれも過去最多・過去最高を更新した。空き家数は1993年から2023年までの30年間でおよそ2倍に増えており、賃貸・売却用や別荘などの二次的住宅を除いた、いわゆる「その他空き家」も385万戸と、平成30年の調査から37万戸増加している。実家が空き家になる、という出来事は、もはや特別な家庭だけの話ではなくなってきている。

磐田市も例外ではなく、平成29年に独自の「磐田市危険空き家判定基準」を策定し、放置すれば倒壊等の危険がある空き家や、衛生上・景観上の問題がある空き家を「危険空き家」として判定する仕組みを整えてきた。隣接する袋井市でも空き家バンクをはじめとする同種の取り組みが進められており、中遠地域全体で空き家という共通の課題に向き合っている段階だと言える。

富士ヶ丘サービスにご相談いただける理由

富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社である。だからこそ、次の3つを大切にしている。

介護と不動産を、一体で相談できる。親の施設入居や介護費用の見通しと、実家の売却・保有を切り離さずに考える。

磐田市・袋井市に特化した地域密着力。今回取り上げたような市の補助金・減免制度の実務にも明るい。

「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」。制度の適用可否は、提携する税理士・司法書士とも連携しながら、ご家族全体にとって無理のない進め方をご提案する。

まとめ

「磐田市空家等対策計画」は令和8年度で最初の5年間を終える。制度が今後どう変わるかは市の発表を待つ必要があるが、今使える解体費補助や減免の仕組みを把握しておくことは、実家の今後を考えるうえでの土台になる。「実家をどうするか、まだ何も決めていない」という段階からのご相談でも構わない。まずは現状をお聞かせいただければ、次の一歩を一緒に整理する。相談・査定は無料である。磐田市内での実家の整理や売却をお考えの方は、富士ヶ丘サービス（0538-31-3308・平日9:00〜18:00）までお気軽にどうぞ。

この記事の要点

Q. 親と別々に暮らしていた子でも、実家を相続したときに相続税を減らせる？

A. 一定の要件を満たせば「家なき子特例」で土地の評価額を330㎡まで最大80％減額できます。ただし2018年の改正で持ち家や親族名義の家に関する要件が厳しくなり、判定は簡単ではありません。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に、税理士と連携しながら相談するという選択肢があります。

「親と同居していなかったから、実家を相続しても税金の優遇は受けられない」——そう思い込んで、あきらめてしまうご家族は少なくありません。ですが、別居していた子や孫でも、条件を満たせば相続税を大きく減らせる「家なき子特例」という制度があります。一方で、この特例は近年の改正で要件が厳しくなり、「使えるつもりが使えなかった」という落とし穴も増えています。この記事では、制度の仕組みと注意点を、磐田市・袋井市で介護と不動産の両方に関わる立場からやさしく整理します。

「家なき子特例」とは何か

正式には「小規模宅地等の特例」のうち、特定居住用宅地等に関する取り扱いのひとつです。本来この特例は、亡くなった方と同居していた配偶者や親族が自宅の土地を相続する場合を想定しています。しかし、勤務の都合などで親と別居し、賃貸暮らしを続けてきた子が実家を相続するケースでも、一定の条件を満たせば同じ減額を受けられるようにしたのが、通称「家なき子特例」です。

減額の効果は大きく、亡くなった方が住んでいた土地について、330㎡までの部分の評価額を80％減額できます。たとえば路線価などで評価した土地の価額が高い都市部の実家では、相続税の負担が大きく変わる可能性があります。

どれくらい減るのか（計算のイメージ）

面積が330㎡を超える土地の場合、上限の330㎡までが減額の対象です。仮に、土地の評価額が1億円・面積500㎡の実家を相続したとします。減額される金額は次のように計算されます。

1億円 × 330㎡ ÷ 500㎡ × 80％ ＝ 5,280万円
→ 土地の評価額：1億円 － 5,280万円 ＝ 4,720万円

このように、評価額が半分以下になることもあります。あくまで一例であり、実際の計算はより複雑になりますので、金額の見通しは税理士に確認するのが確実です。

適用の主な要件（別居の子・孫が使うとき）

家なき子特例を使うには、次のような条件をすべて満たす必要があります。おおまかに整理すると、以下のとおりです。

• 亡くなった方に、配偶者も、同居していた相続人（親族）もいないこと。
• 土地を取得する人が、相続開始前の3年以内に「自分・自分の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に住んでいないこと。
• 相続開始時に自分が住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと。
• 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）まで、その土地を持ち続けること。

ポイントは、居住し続ける必要はなく「所有し続ける」要件である点です。一方で、賃貸に出すこと自体は所有要件に反しませんが、期限内に売却してしまうと要件を欠くおそれがあります。判断が微妙なケースが多いため、売却のタイミングは事前に専門家と相談しておくと安心です。

2018年の改正で「厳格化」された落とし穴

かつては、持ち家のある子が、その家を親族に譲って形だけ「家なき子」を作り出し、特例を受ける——といった行き過ぎた節税が問題になりました。これを防ぐため、2018年（平成30年）の改正で要件が追加され、次のようなケースは適用できなくなりました。

• 亡くなる前3年以内に、3親等内の親族や特別の関係にある法人が所有する家屋に住んでいた場合。
• 相続開始時に住んでいる家を、過去に自分が所有していたことがある場合（自宅を売って、その家に住み続けているようなケース）。

「賃貸だから大丈夫」と思っていても、その賃貸物件が実は親や親族の名義だった、というだけで対象外になることがあります。要件の判定は細かく、見落とされやすいのが実情です。

親が老人ホームに入っていた実家はどうなる？

「親が施設に入っていたから、もう自宅として使っていなかった。それでも対象になるの？」という疑問はよくあります。結論として、一定の条件を満たせば、老人ホーム入居後の元の自宅の土地についても特例の対象になり得ます。おおむね次のような点が確認されます。

• 要介護・要支援の認定などを受けて、老人ホーム等に入居していたこと。
• 入居後、その自宅を賃貸や事業用など、別の用途に使っていないこと。

介護施設への入居がきっかけで空き家になった実家は、まさにこのケースに当てはまることが多いものです。介護費用や施設入居の経緯とあわせて考える必要があるため、介護と不動産の両方の視点があると判断がスムーズになります。

磐田市・袋井市の実家を考えるとき

磐田市・袋井市では、親が施設に入居したり亡くなったりして、実家が空き家になるご家庭が年々増えています。ある調査では、実家を相続する予定がありながら、相続後の実家の扱いを具体的に決められていない人が約7割にのぼり、「何から始めればいいかわからない」という声が半数近くを占めるという結果も出ています。

相続税の特例は、「誰が」「どのタイミングで」相続するかによって、使えるかどうかが大きく変わります。家なき子特例のように節税効果の大きい制度ほど、生前からの準備や、相続後の売却・保有のスケジュールが結果を左右します。地元の相場感と、介護・相続の実情の両方を踏まえて動くことが、磐田・袋井のご家族にとっては特に大切です。

私たちにできること

富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、次の3つを大切にしています。

• 介護と不動産を、一体で相談できる。親の施設入居や介護費用の見通しと、実家の売却・保有を切り離さずに考えます。
• 磐田市・袋井市に特化した地域密着力。地元の相場や土地の事情を踏まえた、現実的な判断材料をお出しします。
• 「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」。相続税や特例の適用可否は提携する税理士と連携しながら、ご家族全体にとって無理のない進め方をご提案します。

「家なき子特例が使えるのか知りたい」「施設に入った親の実家をどうするか迷っている」——そんな段階からのご相談で構いません。まずは現状をお聞かせいただければ、次の一歩を一緒に整理します。相談・査定は無料です。

※本記事は2026年7月2日時点の一般的な情報をもとに作成しています。相続税や小規模宅地等の特例（家なき子特例）の適用可否・計算は個別の事情によって異なり、要件も改正される場合があります。実際の適用可否や税額については、必ず税理士・税務署にご確認ください。当社は税務代理・税務相談を行うものではありません。

参考情報（出典）：国税庁「相続財産や贈与財産の中に小規模宅地等がある場合の特例」／税理士法人ともに「家なき子特例って？小規模宅地の特例で相続税を節税する方法を解説（2025年12月更新）」／日本クレアス相続サポートセンター「家なき子特例とは？」／税理士法人FP総合研究所「小規模宅地等の特例 ～家なき子特例のケーススタディ～」／株式会社ネクスウィル 実家じまいに関する調査（2026年1月）

この記事の要点

Q. 35年返済だと毎月の負担が重い。もっと長く借りる方法はある？

A. 取得する家が「長期優良住宅」なら、最長50年ずっと金利が変わらない「フラット50」が使えます。返済期間を延ばせるぶん毎月の返済額を抑えられ、しかも50年間ずっと固定なので金利上昇の心配がありません。磐田市・袋井市で長期優良住宅を検討している方は、富士ヶ丘サービスにご相談ください。

「35年返済では毎月の負担が重くて、資金計画が成り立たない」——そう感じる方に知っておいてほしいのが、フラット50である。取得する住宅が長期優良住宅であれば、最長50年という長い期間、ずっと固定金利で借りられる。金利が上がりそうな今だからこそ、あらためて注目されている選択肢である。本稿では、その仕組みと向き・不向きを整理したい。

フラット50は「長期優良住宅」限定の50年固定ローン

フラット50は、長期優良住宅などの認定を受けた住宅を取得する場合に使える、最長50年の全期間固定金利の住宅ローンである。建売でも注文住宅でも、住宅が「長期優良住宅」であることが条件になる。50年という長い期間、金利が完済までずっと変わらないので、超長期にわたって返済額が確定する。返済期間を延ばせるぶん、毎月の返済額を抑えられるのが大きな利点である。

フラット35と組み合わせて使う

実務では、フラット50を単独ではなく、フラット35などと組み合わせて使うのが一般的である。代表的なのが次の2パターンである。

A：フラット50＋フラット35の「併せ融資」（全額を固定に）

物件価格の9割をフラット50（最長50年固定）で、残り1割をフラット35（最長35年固定）でまかなう形である。全額が固定金利になるので、50年間まったく金利変動を心配しなくてよい。この金利上昇局面では、非常に安心感のある組み方である。

B：フラット50＋変動金利の組み合わせ

9割をフラット50で固定し、残り1割を変動金利にする形である。当初の金利負担を少し軽くできる一方、1割分は将来の金利情勢によって変わる。安心を最大化したいならA、当初負担を抑えたいならB、という考え方になる。

2026年7月の金利イメージと借入額の目安

金利は毎月見直され、返済額は融資実行月の金利で確定する。2026年7月時点では、フラット50（9割・50年固定）とフラット35（1割・35年固定）を併せた「10割融資」の場合で、フラット50部分がおおむね3.4％台、フラット35部分が3.2％台といった水準である（申込人の年齢・団信の種類等で変わる）。長期優良住宅ならではの当初金利引き下げも重なる。

返済期間を50年まで延ばせると、同じ年収でも借入できる額の目安は大きくなる。他に借入がなく、20代・借入期間50年で試算した一例では、年収500万円で4,120万円程度、年収600万円で4,945万円程度、年収700万円で5,770万円程度が目安になる。ただしこれはあくまで一例で、実際は年齢・条件で変わるため、必ず個別に試算したい。

こんな方に向いている

フラット50（＋フラット35の併せ融資）は、長く住める長期優良住宅を取得したいけれど、35年返済では毎月の資金計画が成り立たないという方、最長50年にわたる金利上昇リスクにあらかじめ備えておきたいという方、そして家賃を払い続けるくらいなら住宅を取得したいという方に向いている。一方で、返済期間が長くなるぶん総支払額は増えること、完済年齢が高くなることは、あわせて理解しておきたい点である。繰り上げ返済も見据えて、長い目でのライフプランを描いておくと安心である。

磐田市・袋井市で長期優良住宅を検討するなら

磐田市・袋井市で長期優良住宅を検討するなら、物件の性能とあわせて、こうした超長期の固定ローンまで視野に入れて資金計画を立てると、選択の幅が広がる。富士ヶ丘サービスは、この地域に密着して不動産のお手伝いをしており、提携する住宅ローンの担当者と連携しながら、フラット50を含めた資金計画のご相談にも対応している。「どのローンの組み方が自分に合うのか」を、ご家族の状況にあわせて一緒に考えることができる。ローンの仕組みが難しく感じる方も、遠慮なくご相談いただきたい。

本稿の金利・借入額の目安は2026年7月時点の情報にもとづく一例である。フラット50・フラット35の金利は毎月見直され、返済額は融資実行月の金利で確定する。適用金利・借入可能額・併せ融資の可否は、申込人の年齢・団信の種類・住宅の認定状況・個別の審査により異なるため、必ず個別の試算・審査でご確認いただきたい。フラット50は長期優良住宅等の認定を受けた住宅が対象である。

参考情報（出典）：住宅金融支援機構「フラット35」「フラット50」公式サイト・金利情報／国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」／富士ヶ丘サービス提携金融機関の2026年7月フラット35・50案内

気に入った家があるのに、年収がほんの少し足りなくて借入額が届かない——家探しでいちばん切ないのが、この場面である。だが、そこで諦めてしまう前に、知っておいてほしい選択肢がある。フラット35の「親子リレー返済」である。使い方によっては、届かなかった金額に手が届くこともある。本稿では、その仕組みをできるだけ具体的に紹介したい。

親子リレー返済とは

親子リレー返済とは、親と子など二世代で協力して返済していくことを前提に、借入額の審査で親の収入も合わせて見ることができる仕組みである。フラット35では、自分だけの収入では希望額に届かない場合に、収入合算や親子リレーを使えるようになっている。ポイントは二つある。ひとつは、借入期間は「子」にあたる人の年齢で決まり、親の年齢は関係ないこと。もうひとつは、新居に親と同居する必要がないことである。つまり、離れて暮らす親の収入も力になりうる。

具体例で見てみる

たとえば、こんなご家族を考えてみる。ご主人Aさん（35歳・年収350万円）は4人家族。3,500万円の建売住宅を検討しているが、年収だけでは少し足りない。そこで、審査年収を増やせる要素がないか順番に見ていく。

① 配偶者の収入

奥さまが働いていれば、その収入を合算できる。今回は無職なので、ここは加算なしとする。

② お子さんの児童手当

お子さんが2人（5歳・2歳）。児童手当を審査上の収入としてみることができ、この例では年30万円ほどが審査年収にプラスされる。

③ 親御さんの収入（親子リレー）

ここが本題である。Aさん側でも奥さま側でも、親御さんの収入を合わせられる（同居していなくてもよい）。たとえば奥さまのお母さま（65歳・年金収入150万円）に協力してもらうとする。

これらを足していくと——Aさんの年収350万円＋児童手当30万円＋お母さまの年金150万円＝審査年収530万円になる。この年収なら、3,500万円の建売に諸費用と追加工事を加えた3,900万円規模も視野に入ってくる。「あと少し足りない」が、「届く」に変わるわけである。

使うときに気をつけたいこと

便利な仕組みだが、親子リレー返済は「親子二世代で返していく」ことを前提とした制度である。返済を引き継ぐ側の将来や、親御さんの意向をよく話し合っておくことが欠かせない。相続や、きょうだいがいる場合の公平性など、家族で確認しておきたい点もある。数字の上で借入額が増えることと、家族が納得して長く返していけることは別の話なので、そこは丁寧に進めたい。具体的な適用可否や審査の詳細は、金融機関やローン担当者に確認いただくのが確実である。

磐田市・袋井市で「あと少し届かない」と感じたら

磐田市・袋井市で家を探していて、「気に入った物件に、年収があと少し届かない」という場面は珍しくない。そんなとき、親子リレーや収入合算、児童手当の扱いなどを組み合わせると、道が開けることがある。富士ヶ丘サービスは、この地域に密着して不動産のお手伝いをしており、提携する住宅ローンの担当者と連携しながら、こうした資金計画の相談にも対応している。ローンの仕組みがよく分からないという方に向けて、勉強会のような形で分かりやすくご説明することもできる。「もう無理かな」と思う前に、一度ご相談いただきたい。

本稿の数値は2026年7月時点の一例であり、審査年収の考え方・借入可能額・親子リレー返済や収入合算の適用可否は、金融機関の審査基準や個別の状況により異なる。児童手当等の取り扱いを含め、実際の適用は必ず金融機関・ローン担当者にご確認いただきたい。

参考情報（出典）：住宅金融支援機構「フラット35」公式サイト（収入合算・親子リレー返済の説明）／富士ヶ丘サービス提携金融機関の2026年7月フラット35案内

家を買おうと動きはじめると、必ず出てくるのが「フラット35」という言葉である。名前は聞くけれど、ふつうの銀行ローンと何が違うのか、自分はいくらまで借りられるのか——そのあたりが分からないまま、なんとなく話が進んでしまう方も多い。本稿では、フラット35がどんな住宅ローンなのか、そして2026年7月時点でおおよそいくら借りられるのかの目安を、これから家を買う方の目線で整理してみたい。

フラット35は「ずっと金利が変わらない」住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している、全期間固定金利の住宅ローンである。いちばんの特徴は、借りたときの金利が最長35年の完済まで変わらないこと。返済額が最初から最後まで確定するので、「10年後に金利が上がって返済がきつくなったらどうしよう」という不安を抱えずに済む。

いま住宅ローンを借りている人の多くは変動金利を選んでいるが、変動金利は文字どおり途中で金利が動く。近年は政策金利が上がる局面に入っており、変動金利は今後じわじわ上がっていく見方が強い。そうしたなかで、「返済額を最初に固定してしまいたい」という人にとって、フラット35は安心感のある選択肢になる。

2026年7月の金利と、子育て世帯の優遇

フラット35の金利は毎月見直される。そして大切なポイントは、金利が「申込時」ではなく「実際にお金を受け取る月（融資実行月）」のもので確定するという点である。事前の審査は申込時点の基準金利で見るが、最終的な返済額は引き渡し月の金利で決まる。

2026年7月のフラット35の金利は、基準で3.14％。ここから、条件に応じた優遇を受けると最大で2.14％まで下がる。とくに18歳未満のお子さんがいる世帯は「子育てプラス」という金利引き下げの対象になり、お子さんの人数に応じて当初の金利が下がる仕組みがある。子育て世帯にとっては、この優遇が返済額にじわりと効いてくる。

金利は毎月変わるものなので、実際に検討する段階では、その時点の最新金利で試算し直すことが欠かせない。

年収別「いくらまで借りられる？」の目安

いちばん気になるのは、やはり「自分はいくら借りられるのか」だろう。ほかに借入がなく、35年間の借入で試算した場合の、フラット35でのおおよその最大借入額の目安は次のとおりである（2026年7月時点の金利で試算した一例）。

これはあくまで目安である。実際の借入可能額は、他のローン（車のローンやカードの分割など）の有無、お子さんの人数（子育てプラス）、団体信用生命保険の種類などで変わってくる。「思ったより借りられる」ことも「思ったより届かない」こともあるので、具体的な物件を前にしたら、必ず個別に試算するのが安全である。

フラット35は「こんな人」にやさしい

フラット35は、申し込みのしやすさにも特徴がある。民間ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が必須なことが多いが、フラット35は団信の加入が任意で、健康上の理由で団信に入れない方でも利用できる。また、産休・育休中の方、転職して1年未満の方、自営業の方でも申し込みやすい設計になっている。会社員以外の働き方の方や、体調面で民間ローンをあきらめていた方にとって、道が開ける選択肢になりうる。

磐田市・袋井市で家を探すなら、資金計画も一緒に

磐田市・袋井市で家を探すとき、物件選びと資金計画は本来セットで考えるべきものである。「気に入った家に、無理のない返済で手が届くか」を早い段階で把握しておくと、後で慌てることがない。富士ヶ丘サービスは、この地域に密着して不動産のお手伝いをしており、提携する住宅ローンの担当者と連携しながら、資金計画のご相談にも対応している。ローンの仕組みがいまひとつ分からないという方でも、遠慮なくご相談いただきたい。無理に高い物件をすすめるのではなく、ご家族が長く安心して暮らせる形を一緒に探すことを大切にしている。

本稿の金利・借入額の目安は2026年7月時点の情報にもとづく一例である。フラット35の金利は毎月見直され、返済額は融資実行月の金利で確定する。実際の借入可能額・返済額・優遇の適用可否は、他の借入状況や団信の種類等により異なるため、必ず個別の試算・審査でご確認いただきたい。

参考情報（出典）：住宅金融支援機構「フラット35」公式サイト・金利情報／富士ヶ丘サービス提携金融機関の2026年7月フラット35案内

今日から7月1日。2026年も、ちょうど折り返し地点である。そして、この日から半年後の来年1月1日に不動産を持っている人へ、令和9年度分の固定資産税・都市計画税が課税される。「使っていない実家がある」「相続したけれど空き家のままの家がある」——そう気になりながら、なんとなく先延ばしにしてきた不動産について、いちど立ち止まって考えるにはちょうどよい時期である。本稿では、なぜ「1月1日」が節目になるのか、使わない不動産を持ち続けるとどのような負担が積み上がるのか、そして磐田市・袋井市で今できることを、できるだけ穏やかに整理してみたい。

「1月1日の所有者」に、一年分の税が来る

固定資産税と都市計画税には、「賦課期日（ふかきじつ）」という基準日がある。これは毎年1月1日である。地方税法の定めにより、その年の1月1日時点で土地・家屋を所有している人が、その一年度分の納税義務者となる。仮に1月2日以降に売却して所有者が変わっても、その年度の納税義務者は変わらない。つまり「1月1日に持っていた人」に、丸一年分の税が課税される仕組みである。

磐田市も同じで、市の説明でも、毎年1月1日現在の所有者に対して、その固定資産の価格をもとに算定した税額を納めてもらう、とされている。都市計画税についても、毎年1月1日現在、市街化区域内に土地または家屋を所有する人に、固定資産税とあわせて課税される。納税通知書は、磐田市の場合、毎年4月下旬に発送される。

ここで大切なのは、「使っているかどうか」は関係がない、という点である。誰も住んでいない実家でも、草だけが伸びていく更地でも、1月1日に名義があれば課税される。使っていない不動産は、収益を生まないまま、税金という固定費だけが毎年発生し続ける資産なのである。

持ち続ける「見えないコスト」は税だけではない

使わない不動産のコストは、固定資産税・都市計画税だけにとどまらない。実際には、次のような負担が静かに積み重なっていく。

① 維持・管理の手間と費用

誰も住まない家でも、庭木の剪定、草刈り、通気のための換気、雨漏りや設備の点検など、放っておけば傷んでいく。遠方に住む家族が管理を担う場合、帰省の交通費や時間も無視できない。管理を業者に委託すれば、その費用もかかる。空き家は、住んでいる家よりむしろ傷みが早いとよく言われる。

② 「特定空家」になると税の軽減が外れる場合がある

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」という固定資産税の軽減措置がある。200平方メートルまでの小規模住宅用地は課税標準額が6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減される。ところが、管理が行き届かず、周囲に危険・衛生上の問題を及ぼすと判断されて「特定空家」に指定され、行政の勧告を受けると、この住宅用地の特例が外れてしまう場合がある。そうなると土地の税負担が大きく増えることになる。「放置している空き家ほど、いずれ税が重くなりうる」という構造は、知っておきたい。

③ 気持ちの負担

数字にはあらわれないが、これが案外大きい。「いつか片づけないと」「兄弟でどうするか決めないと」という宿題を、何年も心のどこかに抱え続けるのは、思いのほか疲れるものである。売却して整理がつくと、税や管理の負担だけでなく、この気持ちの重さから解放される方が少なくない。

「1月1日まで半年」がちょうどよい理由

「税を持ち越したくないなら、年末ぎりぎりに売ればいいのでは」と思うかもしれない。だが、不動産の売却は、思い立ってすぐ完了するものではない。査定、価格の相談、売り出し、買主探し、契約、引き渡し——と、一般に数か月単位の時間がかかる。相続した不動産であれば、その前に名義を相続人へ移す相続登記が必要になることも多い。

なお、相続登記は令和6年4月から義務化され、正当な理由なく期限内に手続きをしないと過料の対象になりうる制度になっている。「いつかやろう」と置いていた実家の名義そのものが、いま整理を求められている状況でもある。

だからこそ、7月というこの折り返しの時期は、来年1月1日を見据えて動き出すのにちょうどよい。焦って年末に投げ売りするのではなく、半年かけて、納得のいく相手・価格・段取りで整えていく。そのゆとりが持てるのが「今」なのである。

相続した空き家なら、使える特例もある

親から相続した実家を売る場合、条件が合えば「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という制度を使える可能性がある。相続した被相続人の居住用家屋やその敷地を、一定の要件のもとで売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できる制度である。

この特例には、対象が令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、被相続人の死亡後に事業・貸付け・居住に使っていないこと——など、いくつもの要件がある。また市区町村が発行する確認書の取得や、確定申告も必要になる。耐震改修や取り壊しの段取りも関わるため、早めに全体像を描いておくことが、この制度を活かす鍵になる。適用の可否はケースごとに異なるので、必ず税理士・税務署に確認していただきたい。

磐田市・袋井市の空き家事情と、地域で相談する意味

磐田市・袋井市でも、高齢化の進行とともに、親が施設に入ったり亡くなったりして空き家になる住まいは増えている。郊外の一戸建てや、田畑・農地が付いた実家など、都市部とは違う「売りにくさ」を抱えた不動産も少なくない。農地が付いていれば農地法の手続きが関わり、郊外なら買い手の見つかり方も都市部とは異なる。こうした地域ならではの事情は、その土地を日々見ている地元の会社でなければ、なかなか肌感覚で掴みにくい。

富士ヶ丘サービスは、磐田市見付に拠点を置き、この地域に特化して不動産売却のお手伝いをしている。もともとは介護施設の運営から始まった会社であり、「介護 × 相続 × 空き家」という、家族の暮らしと住まいが重なる場面に強いのが特徴である。当社が大切にしているのは、次の三つである。

ひとつめは、介護と不動産を一体で相談できること。「親が施設に入るタイミングで実家をどうするか」といった、介護と不動産が絡み合う悩みを、別々の窓口に分けずに一度に相談できる。ふたつめは、磐田市・袋井市に特化した地域密着力。地元の相場や買い手の動き、農地・郊外物件の扱いまで、この地域の実情を踏まえて提案できる。みっつめは、「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」を目指すこと。兄弟間の話し合いや相続の段取りまで見据えて、後々もめない形での整理をお手伝いする。

まとめ——半年後の自分のために、いま一歩だけ

今日から7月1日、一年の折り返しである。半年後の来年1月1日に不動産を持っている人へ、来年度の固定資産税・都市計画税が課税される。使っていない実家や空き家は、収益を生まないまま、税・管理・気持ちの負担だけが積み重なっていく資産でもある。

売却は数か月かかることも多い。だからこそ、「年末に慌てる」のではなく、この折り返しの時期から、ゆとりを持って道筋をつけておくのが安心である。まずは相場を知る、家族で方針を話す、その一歩だけでも十分である。磐田市・袋井市で「うちの実家、どうしたらいいだろう」と迷っておられるなら、介護と不動産の両方が分かる地元の会社として、富士ヶ丘サービスがいつでもご相談をお受けしている。査定のご相談はもちろん無料である。

本稿の税制・制度に関する記述は、2026年7月1日時点の情報にもとづく。固定資産税・都市計画税の賦課期日は毎年1月1日、磐田市の納税通知書の発送は毎年4月下旬。空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象で、さまざまな要件がある。個別の適用可否や税額は、必ず税理士・税務署・各自治体の担当窓口にご確認いただきたい。

参考情報（出典）：磐田市「固定資産税・都市計画税」「固定資産税の軽減措置」／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（賦課期日・納税義務者の解説）／国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」

この記事の要点

Q. 親が老人ホームに入って空き家になった実家。売ると税金がかかる？相談はどこに？

A. 相続した空き家を売って利益が出ても、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除され、税金がかからない（または大きく減る）場合があります。親が老人ホームなどに入居したあとに空き家になったケースでも、要介護認定を受けていたなど条件が合えば対象になります。期限は2027年12月31日まで。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に相談するという選択肢があります。

「父が施設に入ってから、実家は誰も住んでいません」「いざ売ろうと思ったら、税金が心配で動けない」——磐田市・袋井市で実家の処分をご相談いただくと、こうした声を本当によく耳にします。実は、相続した空き家を売るときには、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税の特例があります。そして見落とされがちなのが、「親が亡くなる直前は自宅ではなく、老人ホームに入っていた」というケースでも、条件が合えばこの特例が使えるという点です。今日は、施設入居をきっかけに空き家になった実家を売るときの「3,000万円特別控除」について、わかりやすく整理してみます。

そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。亡くなった親などが住んでいた家を相続した人が、その家（または取り壊したあとの土地）を売ったとき、一定の要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。

不動産を売って利益が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。たとえば古い実家を800万円で売って、取得費などを引いた利益が600万円だったとしても、3,000万円の控除枠の範囲内であれば、その利益にかかる税金はゼロになる、ということです。空き家が市場にあふれるのを防ぐために設けられた制度で、平成28年（2016年）から続いています。

主な要件（ざっくり）

細かい条件は多いのですが、大きくは次のようなものです。まず、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた一戸建てであること。マンションなどの区分所有建物は対象外です。次に、相続が始まる直前まで、その家に親が一人で住んでいたこと（同居者がいなかったこと）。そして、相続のときから売るときまで、その家を人に貸したり事業に使ったりしていないこと。売却代金が1億円以下であること。さらに、家を取り壊して更地で売るか、耐震基準を満たすようにリフォームしてから売ること（または、売却後に買主が一定期限までに取り壊し・耐震改修を行うこと）が求められます。

そして期限がとても大切です。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。加えて、制度自体の適用期限が2027年（令和9年）12月31日までと定められています。つまり「いつか売ろう」と先延ばしにしていると、3年の期限切れや制度終了で特例を逃してしまうおそれがあるのです。

親が「老人ホームに入っていた」場合でも使えるのか

ここが今日いちばんお伝えしたいところです。この特例は本来、「相続が始まる直前まで、親がその家に住んでいたこと」が条件になっています。そのため、「父は最後の数年、施設に入っていた。実家は空き家だった。だからうちは対象外だろう」とあきらめてしまう方が少なくありません。

ところが、国税庁の取扱い（No.3307）では、親が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合は「特定事由」にあたるとされ、一定の要件を満たせば、施設入居前まで親が住んでいた家を「親の居住用家屋」とみなして特例の対象にできます。施設に入っていたからといって、機械的に除外されるわけではないのです。

施設入居でも対象になるための条件

おおまかには次の点がポイントになります。まず、親が施設に入る直前の時点で、介護保険法の要介護認定または要支援認定（または障害支援区分の認定）を受けていたこと。次に、入居していた施設が、特別養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・介護医療院・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームなど、法律で定められた施設に当たること。そして、施設に入る直前まで親がその家に一人で住んでいたこと、入居後も家を物置や一時的な滞在に使い続け、人に貸したり他人を住まわせたりしていないこと、です。

逆に注意したいのは、施設ではなく「介護のために子どもの家に引っ越して、そこで亡くなった」「一般の賃貸住宅に移ってから亡くなった」といったケースは、原則としてこの特例を受けられないという点です。どこで最期を迎えたか、どんな施設だったかによって結論が変わります。

必要な書類は「早めの準備」がカギ

施設入居のケースで特例を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、その申請のために、介護保険被保険者証の写し（要介護認定を受けていたことの証明）、施設の入居契約書の写し（施設名・所在地・種類がわかるもの）、電気・水道・ガスの使用中止日がわかる書類などをそろえる必要があります。

これらは、相続が起きてしばらく経つと入手が難しくなるものもあります。確定申告の時期には申請窓口も混み合います。「売ろうかな」と思った段階で、早めに手元の書類を確認しておくことを強くおすすめします。

磐田市・袋井市での実情と、地域ならではの注意点

磐田市・袋井市には、昭和の時代に建てられた木造一戸建てがたくさんあります。親世代がそこで長く暮らし、介護が必要になって施設へ——という流れは、地域でごく身近なものです。築年数の古い家は、まさに「昭和56年5月31日以前」という特例の要件に合致することが多く、この3,000万円控除と相性がよいケースが少なくありません。

一方で、磐田市・袋井市には市独自の支援もあります。たとえば磐田市には、危険な空き家を取り壊す費用の一部（対象工事費の2分の1以内・限度額50万円）を補助する「危険空き家等除却事業費補助金」や、中古住宅の取得を後押しする「既存住宅取得等事業費補助金」、市が運営する「空き家バンク」があります。市の空き家対策計画は2026年度（令和8年度）までの計画として進められており、空き家相談会などの取り組みも続いています。売る・取り壊す・活用するのいずれを選ぶにしても、税の特例と市の制度を組み合わせて考えると、手元に残るお金は変わってきます。

ただし、ここで一つ落とし穴があります。3,000万円控除を使うには「更地にして売る」または「耐震改修して売る」のが原則ですが、解体には費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れて税負担が一時的に上がることもあります。市の解体補助を使えるか、いつ売るか、どの順番で動くか——こうした判断は、税・不動産・介護の事情をまとめて見ないと最適解が出ません。

「介護と不動産を一緒に考えられる」会社だからできること

私たち富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、「親が施設に入ったタイミング」「要介護認定の有無」「施設の種類」といった、空き家特例の判断に直結する情報を、不動産の話と切り離さずに一緒に整理することができます。

私たちが大切にしているのは三つです。一つめは、介護と不動産を一つの窓口で相談できること。二つめは、磐田市・袋井市に特化した地域密着で、市の補助制度や地域の相場感をふまえてご提案できること。三つめは、ただ「高く売る」だけでなく、「ご家族が後で困らない売却」を一緒に考えること。税の特例は、要件の一つを見落とすだけで使えなくなることがあります。3年の期限、2027年末という制度の期限もあります。「うちは施設に入っていたから無理かも」と決める前に、一度ご相談いただければと思います。

まとめ

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、親が老人ホーム等に入居していたケースでも、要介護認定を受けていたなどの条件を満たせば使える可能性があります。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てで、相続開始から3年以内、かつ2027年12月31日までの売却が条件です。施設入居の証明書類は早めの準備が肝心です。磐田市・袋井市で「施設に入った親の実家をどうしよう」とお悩みなら、介護と不動産の両方をまとめて相談できる富士ヶ丘サービスに、お気軽にお声がけください。無料のご相談・査定から承ります。

※本記事の税制・制度の内容は2026年6月30日時点の情報をもとに作成しています。空き家の3,000万円特別控除や市の補助制度には、ここに書ききれない細かな要件があり、個別のケースで適用できるかどうかは事情によって異なります。実際の適用可否は、必ず税理士・所轄の税務署、および磐田市・袋井市の担当窓口にご確認ください。

参考情報（出典）
・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
・国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
・磐田市「空家等対策計画」「空き家バンク」「危険空き家等除却事業費補助金」「既存住宅取得等事業費補助金」各ページ

日本時間の6月30日未明、ワールドカップの舞台で日本代表がブラジル代表と対戦する。サッカーのまち磐田にとって、ブラジルは特別な国である。スタジアムの歓声の向こうには、この街で長く暮らしてきたブラジルの人々の生活があり、その暮らしは「住まい」と分かちがたく結びついている。本稿では、ブラジル戦というひとときの高揚をきっかけに、外国人1万人時代を迎えた磐田の住まいと、空き家・相続という足元の課題を、静かに見つめ直してみたい。

サッカーのまち磐田と、ブラジルという隣人

磐田はジュビロ磐田を擁する「サッカーのまち」として知られる。そのピッチには、これまで数多くのブラジル人選手が立ち、街の記憶に名を刻んできた。芝の上の物語だけではない。1990年の入管法改正以降、多くの日系ブラジル人が就労のためにこの地へ移り住み、工場を支え、子を育て、世代を重ねてきた。30年以上の歳月が流れ、いまや「一時的な滞在者」という言葉はこの街の実情に合わなくなっている。

明日未明のブラジル戦を、日本代表として応援しながらも、どこかでブラジルにも親しみを感じる――そんな複雑であたたかい感情を抱く磐田の人は少なくないだろう。それは、長い時間をかけて隣人として暮らしてきた証である。

数字で見る「外国人1万人時代」の磐田

磐田市の発表によると、令和8年（2026年）5月末時点で市内の外国人住民は10,172人にのぼる。市の総人口はおよそ16万5千人であるから、市民のおよそ16人に1人が外国籍ということになる。国籍別の内訳は次のとおりである。

出典：磐田市「国籍別外国人人口（令和8年5月末現在）」より作成。

最も多いのはブラジルで、外国人住民のおよそ半数を占める。フィリピン、ベトナム、インドネシアと続き、近年は東南アジア出身の住民の増加も目立つ。磐田市はこうした実情を受けて「第4次磐田市多文化共生推進プラン」を策定し、ポルトガル語をはじめ多言語に対応した外国人情報窓口や、やさしい日本語の普及、夜間中学校との連携などを進めている。市は外国人市民を「地域を支える大きな力であり、まちづくりの担い手」と位置づけている。

「人口減少」と「住まいの担い手」――不動産から見た共生

磐田市の総人口は、2005年をピークに緩やかな減少局面に入っている。少子高齢化が進むなかで、外国人住民は地域の生産年齢人口や住宅需要を下支えする存在になっている。これは不動産の現場に立つと、より具体的な実感として見えてくる。

空き家は「負担」か、「次の誰かの住まい」か

親が施設に入ったり、相続で実家を受け継いだりして、使われなくなった戸建てが市内には少なくない。所有者にとっては固定資産税や管理の手間が重くのしかかる「負担」になりがちである。しかし視点を変えれば、その家は次に住む誰かにとっての「住まい」でもある。家族世帯で暮らす外国人住民のなかには、駐車場のある一戸建てを求める声も根強い。借り手・買い手の裾野は、私たちが思うより広いのである。

多様な住まいのニーズに、地域の事情で応える

もっとも、空き家を活用するにせよ売却するにせよ、誰でも簡単にできるわけではない。建物の状態、再建築の可否、接道や境界、未登記、共有名義、農地が絡む土地――磐田・袋井の戸建てや土地には、地域ならではの事情がついて回る。多様化する住まいのニーズに応えるには、その物件と地域の両方を知る目が欠かせない。共生とは理念であると同時に、こうした一軒一軒の住まいをていねいに動かしていく、地道な実務の積み重ねでもある。

いま、実家・空き家のことを動かしておきたい理由

「いつか考えよう」と先送りされがちな実家や空き家だが、2024年以降、制度の面でも「早めに動く」ことの意味が大きくなっている。主な変化を整理しておく。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化された。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となりうる。施行前に発生した相続も対象で、その場合は2027年3月末までが一つの区切りとなる。あわせて2026年4月からは住所等の変更登記も義務化（変更から2年以内、5万円以下の過料）され、2026年2月には、亡くなった方名義の不動産を全国一括で確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まった。

空き家の3,000万円特別控除は「残り1年半」

相続した古い空き家を一定の要件で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある。被相続人が老人ホーム等に入居していたケースも対象になりうる点が、介護と相続が重なるご家庭には大きい。この特例の適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで。今からだと、準備期間を含めて残りおよそ1年半という時間軸である。要件の確認や確認書の取得には時間がかかるため、検討するなら早いに越したことはない。

磐田市の支援も活用できる

磐田市には、危険と判定された空き家の解体費を補助する制度（対象工事費の2分の1以内、上限50万円）があり、補助を受けて解体した場合の固定資産税・都市計画税の減免もある。市は空き家バンクや専門家によるワンストップ相談会なども設けている。地域の制度を上手に組み合わせることで、負担を抑えながら次の一歩を踏み出せる場合がある。

介護からはじまった不動産会社だからできること

私たち富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営からスタートし、そこから不動産事業へと歩みを広げてきた、磐田・袋井の地域密着の会社である。親の介護や施設入居、相続、実家の処分――それらが切れ目なくつながる現実を、現場で見てきた。だからこそ、次の3つを大切にしている。

第一に、介護と不動産を一体で相談できること。施設費用の見通しと、空き家をどうするかは本来ひと続きの問題である。第二に、磐田市・袋井市に特化した地域密着力。地域の相場や事情、多様化する住まいのニーズを踏まえた提案ができる。第三に、「高く売る」だけでなく家族が困らない売却を第一に考えること。数字だけでなく、ご家族の心残りが少ないかたちを一緒に探す。

ブラジル戦の夜にこの街の人々が共有する一体感は、ふだんは見えにくい「この地域でともに暮らしている」という感覚を、ふと思い出させてくれる。住まいもまた、その共生の土台である。実家や空き家のことで迷いがあれば、どうか一人で抱え込まず、気軽に声をかけていただきたい。

まとめ

外国人住民が約1万人を数え、その半数をブラジルの人々が占める磐田は、人口減少の時代にあって「住まいの担い手」に支えられている街でもある。使われなくなった実家や空き家は、所有者には負担でも、地域にとっては次の誰かの暮らしの場になりうる。相続登記の義務化や空き家3,000万円特例の期限（2027年末）など、制度の追い風と締め切りが重なるいまは、動き出すのに適したタイミングである。磐田・袋井で実家や空き家のことを考えるとき、介護と不動産を一体で相談できる富士ヶ丘サービスを、選択肢の一つに加えていただければ幸いである。

親が遺した実家を、きょうだいで「とりあえず仲よく半分ずつ」「みんなで均等に」相続する——一見おだやかで公平に思えるこの選び方が、実は後々もっとも揉めやすい形だということは、あまり知られていない。本稿では、実家を共有名義のまま持ち続けることに潜むリスクと、磐田市・袋井市で実家の処分を考えるご家族が知っておきたい対処の道筋を、2026年6月時点の制度をもとに整理してみたい。

なぜ「共有名義」が生まれてしまうのか

相続人が複数いる場合、遺産はいったん相続人全員の共有になる。実家のような不動産は、現金のようにきれいに分けられない。そこで「誰か一人が引き継ぐと不公平だから」「今すぐ決められないから」という理由で、とりあえずきょうだい全員の共有名義にしておく、という選択がよく行われる。

その場では角が立たず、公平に見える。けれども、共有名義は「全員が等しく権利を持つ」がゆえに、「全員がそろわないと何も決められない」状態でもある。先送りした結論が、数年後・数十年後に重くのしかかってくる。これが共有名義のいちばんやっかいなところである。

落とし穴①：売るには全員の同意がいる

共有名義の不動産を、まるごと一つの物件として売却するには、共有者全員の同意が必要である。民法第251条は、共有物に「変更」を加えるには他の共有者の同意が必要と定めており、不動産全体の売却はこの「変更行為」にあたると解釈されている。

つまり、きょうだい三人の共有であれば、三人全員が売主として売買契約書に署名・押印し、それぞれの実印と印鑑証明書を用意しなければならない。一人でも「まだ売りたくない」「思い出があるから」と反対すれば、ほかの全員が売りたくても売却は成立しない。リフォームや賃貸など、活用の方向でも同様に足並みがそろわず、結局なにも進まないまま空き家として時間だけが過ぎていく、というケースは少なくない。

落とし穴②：世代をまたぐと共有者が「ねずみ算式」に増える

もっと深刻なのが、共有名義を放置したまま、共有者の誰かが亡くなってしまう場合である。その人の持分はさらにその子どもたちへと相続され、共有者の数がどんどん枝分かれして増えていく。

たとえば、はじめはきょうだい三人の共有だったものが、一人が亡くなってその子三人に引き継がれ……と続くうちに、気がつけば、ふだん顔を合わせたこともない、いとこやそのまた子どもまでが共有者に名を連ねている、という事態になりかねない。全員の同意が必要なのに、そもそも全員の連絡先すら分からない。こうなると、売却どころか話し合いのテーブルにつくことすら難しくなる。実家の処分は、先送りすればするほど難しくなっていくのである。

落とし穴③：自分の持分だけ売ると、安く買い叩かれやすい

「ほかのきょうだいが動かないなら、自分の持分だけ売って共有から抜けたい」——これは法律上は可能である。自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに第三者へ売却できる（民法第206条）。

ただし現実には、持分だけを買いたいという一般の買い手はほとんどいない。買ってもその家を自由に使えないからである。そのため、持分の買取を専門に扱う業者に売る形になりがちで、価格は通常の市場価格の持分相当額より大きく下がってしまうことが多いとされる。さらに、見知らぬ第三者が共有者として加わることで、残ったきょうだいとの関係がこじれる火種にもなる。共有から抜ける手段としては、最後の選択肢と考えておきたい。

2023年の民法改正で、少し進めやすくはなった

共有のこうした行き詰まりを受けて、2023年4月に施行された改正民法では、いくつかの手続きが整備された。共有者の中に所在の分からない人がいる場合でも、裁判所の手続きを経れば、その人を除いた共有者で売却などの手続きを進められる道が開かれた。また、外壁の修繕といった「軽微な変更」は、全員同意ではなく持分の過半数で決められるようになった。

もっとも、これらはあくまで裁判所を介した手続きであり、時間も手間もかかる。「制度があるから大丈夫」ではなく、「そもそもこじれる前に動く」ことが、いちばん負担の少ない解決であることに変わりはない。

磐田市・袋井市で、実家の共有でお悩みなら

磐田・袋井エリアは、ご両親の代から受け継いだ住宅や土地が多く、きょうだいで共有したまま空き家になっている実家も少なくない。地方では「いずれ誰かが住むかも」「田畑もあるし」と判断を先延ばしにしがちだが、前述のとおり、先送りは共有関係をますます複雑にしていく。

だからこそ、共有者全員がまだ元気で連絡を取り合えるうちに、一度きちんと話し合っておくことをおすすめしたい。お盆や年末年始など、きょうだいが顔を合わせる機会は、その絶好のタイミングである。「売る・貸す・誰かが住む・持分を整理する」——どの道を選ぶにせよ、まずは「今この実家はどんな状態で、どんな選択肢があるのか」を共有者みんなで把握することから始まる。

「介護」と「相続・不動産」を一緒に相談できる強み

当社・富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社である。親御さんの介護や施設入居、相続、そして実家の共有・売却——本来ひとつながりのこれらの悩みを、切り離さずに一体で相談していただける。

私たちが大切にしているのは、ただ「高く売る」ことではなく、きょうだいやご家族が後で困らない、納得できる進め方を一緒に考えることである。共有名義の実家をどうするか迷っておられるなら、査定だけのご相談でもかまわない。複雑にこじれてしまう前に、どうぞお気軽にお声がけください。必要に応じて、提携する司法書士など専門家とも連携してご案内する。

まとめ

きょうだいで実家を共有名義のまま相続するのは、その場では公平で平和な選択に見える。しかし、全体を売るには全員の同意が必要で一人でも反対すると進まないこと、世代をまたぐと共有者が増えて収拾がつかなくなること、自分の持分だけ売ると安くなりがちなこと——時間が経つほど解決が難しくなる構造をはらんでいる。

大切なのは、共有者みんなが元気で話し合えるうちに、早めに方向性を決めておくことである。磐田市・袋井市で実家の相続・共有でお悩みの方は、介護と不動産の両方を見渡せる富士ヶ丘サービスへ、どうぞお気軽にご相談ください。

この記事の要点

Q. 親から相続した空き家を売ると税金が高い？安くする方法はある？

A. 一定の要件を満たせば、売って出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があり、税負担を大きく減らせます。ただし「2027年12月末までの売却」「昭和56年5月31日以前の建物」など条件があり、早めの確認が肝心です。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に相談するという選択肢があります。

親御さんが施設に入られたり、お亡くなりになったりして、誰も住まなくなった実家。「いつかは片づけよう」と思いながら、固定資産税だけを払い続けているご家庭は少なくありません。実はその空き家、売却のタイミングと手続きしだいで、税金が大きく変わります。今回は、相続した空き家を売るときに使える「3,000万円特別控除」を、2024年の改正点や2027年末の期限もふくめて、磐田市・袋井市にお住まいのご家族向けにやさしく整理しました。

そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（租税特別措置法35条の3）といいます。相続や遺贈で受け継いだ家屋とその敷地を、一定の要件を満たして売ったとき、売却で生じた譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。

不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。たとえば古い実家を土地として2,000万円で売り、もともとの取得費が分からず利益の大半が課税対象になるようなケースでも、この特例が使えれば控除によって税金がゼロ近くまで下がることがあります。「親の家を手放すなら、できるだけ手元に残してあげたい」というご家族にとって、知っておく価値の大きい制度です。

なぜこんな制度があるの？

背景には、全国的に増え続ける空き家の問題があります。誰も住まない家が放置されると、防犯や景観、倒壊リスクなどで地域に影響が出ます。そこで「相続した家を、空き家のまま抱え込まずに早めに手放してもらう」ことを後押しするため、税制面での優遇が設けられているのです。

使うための主な要件をチェック

「最大3,000万円」と聞くと魅力的ですが、誰の家でも自動的に使えるわけではありません。代表的な要件を表にまとめます。

特に見落としやすいのが「誰も住んでいない・貸していない」という点です。たとえば相続後に少しの間でも親族が住んだり、駐車場や倉庫として貸したりすると、要件から外れてしまうことがあります。「とりあえず空けておく」つもりでも、扱い方しだいで結果が変わるため、早い段階で方針を決めておくことが大切です。

2024年の改正で「使いやすく」なりました

この特例は2024年（令和6年）1月1日以後の売却から、内容が一部見直されました。ポイントは2つです。

① 買主が取り壊し・耐震改修してもOKに（プラスの改正）

以前は、売主側が「売る前に」耐震改修するか家屋を取り壊しておく必要がありました。改正後は、売却した年の翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行った場合でも特例の対象になります。古い家を自分で壊してから売る負担が減り、現状のまま買主に引き渡しやすくなったのは、売る側にとって大きなメリットです。

② 相続人が3人以上だと控除額が2,000万円に（注意の改正）

一方で、2024年1月1日以後の売却では、その家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に変わりました。ごきょうだいが多く、共有で相続したようなケースでは、控除の上限が下がる点に注意が必要です。誰がどう相続するか（共有にするか、代表者がまとめて取得するか）によって税額が変わることもあるため、分け方の段階から考えておくと安心です。

期限は「2027年12月末」。逆算で動きましょう

この特例の適用期限は、いまのところ2027年（令和9年）12月31日までの売却とされています。さらに「相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで」という個別の期限もあります。2つの期限のうち、早く来るほうが実質の締め切りになります。

不動産の売却は、相談・査定から、家財の片づけ、買主探し、契約、引き渡しまで、数か月かかることも珍しくありません。「期限ぎりぎりで動き出したら間に合わなかった」とならないよう、期限から逆算して、早めに準備を始めるのが何より大切です。なお、相続税を納めた方は「取得費加算の特例」との関係もあるため、どちらが有利かをふくめて検討するとよいでしょう。

磐田市・袋井市の事情とあわせて考える

磐田市や袋井市にも、昭和の時代に建てられた戸建ての実家が数多くあります。今回ご紹介した特例は「昭和56年5月31日以前の建物」が対象ですから、まさに地域に多い古い実家が当てはまりやすい制度といえます。

磐田市では、空き家対策を計画的に進めており、危険な空き家の解体に対する助成（対象工事費の2分の1以内・上限50万円）や、空き家バンクなどの取り組みもあります。「特例で税金を抑えて売る」ことと、「自治体の制度で解体費の負担を減らす」ことを組み合わせて考えると、手元に残る金額が変わってくることもあります。地域の制度は年度によって内容が変わるため、最新の情報は市の窓口でご確認ください。

また、親御さんの介護や施設入居がきっかけで空き家になったご家庭では、不動産の話と同時に、介護費用や相続全体の見通しもあわせて考える必要があります。「売る・売らない」だけでなく「いつ・どう動くか」を、家族みんなが納得できる形で決めていくことが大切です。

富士ヶ丘サービスができること

富士ヶ丘サービスは、介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、こうした「介護をきっかけにした実家の売却」に強みがあります。

• 介護と不動産を一体で相談できる……施設のこと、費用のこと、実家のこと。窓口を分けずにまとめてご相談いただけます。
• 磐田市・袋井市に特化した地域密着力……地元の相場観や、自治体の制度にも目を配りながらご提案します。
• 「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」……税の特例や期限もふまえ、ご家族が後悔しない進め方を一緒に考えます。

「うちの実家はこの特例が使えるの？」「いつまでに動けばいい？」——そんな入口の疑問だけでも構いません。無料のご相談・査定からお気軽にどうぞ。

まとめ

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、古い実家が多い磐田・袋井のご家庭にとって、とても心強い制度です。一方で、「2027年12月末まで」「昭和56年5月31日以前の建物」「誰も住んでいない・貸していない」「相続人が3人以上だと2,000万円」など、いくつもの条件があります。当てはまるかどうかは早めに確認し、期限から逆算して動き出すことが、家族の負担を軽くする第一歩です。判断に迷ったら、介護と不動産の両方を知る地元の会社に、気軽に相談してみてください。

※本記事は2026年6月26日時点の制度・情報をもとに、一般的な内容をわかりやすくまとめたものです。税制の要件や適用の可否は個別の事情によって異なり、今後改正される場合もあります。実際の適用可否や税額については、必ず税理士・所轄の税務署にご確認ください。

参考情報（出典）
・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
・国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
・磐田市「危険空き家解体費用の助成」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/1001515.html
・磐田市「空家等対策計画」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/1001514.html