S・N様（70代女性）ご職業:無職・家庭菜園
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- 私たち夫婦には子供がおらず、この家と土地を継いでくれる人がいません。「自分たちが元気なうちに、この不動産をどうにかしなければ」という思いを抱えながら、長い間悩み続けてきました。年齢を重ねるごとに、この問題が頭から離れることはありませんでした。
磐田市役所の皆さまにも数年にわたってご相談させていただきましたが、なかなか解決の糸口が見つからない日々が続きました。他の不動産会社にも何度か足を運び相談しましたが、「この物件は難しい」「うちでは対応できない」と断られることばかり。正直なところ、もう諦めかけていたのです。このまま問題を抱えたまま歳を取っていくのかと、夫婦で何度もため息をついたものです。
そんな八方塞がりの中、磐田市建築住宅課の方から富士ヶ丘サービスの大石さんをご紹介いただきました。この出会いが、私たちの人生を大きく変えてくれることになりました。
大石さんは介護施設も経営されているとのことで、高齢の私たちの立場を本当によく理解してくださいました。初めてお会いした時から、不動産売却の話だけでなく、私たちの将来の不安や日々の悩みにも親身に耳を傾けてくださったのです。「この方なら信頼できる」と、夫婦ともにすぐに感じることができました。
私たちの物件は「農家住宅」という特殊なもので、決して簡単な案件ではなかったと思います。建物に住所が付いていない未登記の状態であったこと、宅地が道路に接していない未接道の問題など、素人の私たちには到底解決できない複雑な課題が山積みでした。他社さんが断った理由も、今となっては理解できます。
しかし大石さんはそれらの問題を一つひとつ丁寧に、そして粘り強く解決してくださいました。途中で投げ出すことなく、最後まで諦めずに売却まで導いてくださったのです。その姿勢には本当に頭が下がる思いでした。
そして何よりも嬉しかったのは、私たちの思いを理解してくださる買主様を見つけていただけたことです。長年暮らしてきた大切な家ですから、次に住む方がどんな方なのかはとても気になっていました。素敵なご縁を繋いでいただき、安心して手放すことができました。
大石さんには感謝の言葉しかありません。本当にありがとうございました。
担当スタッフより
ご夫婦からご相談をいただいた時、お二人の切実な思いがひしひしと伝わってきました。子供さんがいらっしゃらない中で、長年住み慣れた家と土地をどうすればいいのか。数年にわたって市役所に相談されても解決の道が見つからなかったというお話を聞き、なんとかお力になりたいという気持ちでいっぱいでした。
正直に申し上げますと、この案件は非常に難易度の高いものでした。他の不動産会社さんが対応を断られたのも無理はありません。農家住宅という特殊な物件であることに加え、大きく二つの問題を抱えていたからです。
◎ 解決すべき課題
一つ目は、建物が未登記の状態であったことです。住所が付いていない建物は、そのままでは売買の対象にすることができません。まずは土地家屋調査士と連携し、建物の登記を一から行う必要がありました。
二つ目は、宅地が道路に接していないという未接道の問題でした。建築基準法上、接道していない土地には原則として建物を建てることができないため、このままでは買い手を見つけることが極めて困難な状況でした。
◎経験と幸運が重なった瞬間
未接道の問題を解決するためには、隣接する畑を宅地として登記し、道路に接道させる必要がありました。これは言葉で言うほど簡単なことではありません。しかし今回は、隣地の所有者様のご理解とご協力を得ることができ、畑を宅地に地目変更して接道を確保することに成功しました。
振り返ってみると、運が良かった部分も確かにあります。しかしそれ以上に、これまで様々な困難な案件に取り組んできた経験が本当に生きたと実感しています。どこに相談すればいいのか、どのような手順で進めればいいのか、過去の経験があったからこそ道筋を立てることができました。
◎ S・N様ご夫婦へ
S・N様ご夫婦が私を信頼し、最後まで任せてくださったことに心から感謝しております。そして何より、お二人の思いを理解してくださる素晴らしい買主様と巡り会えたことが、この仕事の一番の喜びです。
私は介護施設の運営にも携わっておりますので、ご高齢の方々が抱える不安やお悩みに寄り添うことを大切にしています。不動産の問題でお困りの方がいらっしゃいましたら、どうぞお気軽にご相談ください。簡単ではない案件でも、諦めずに解決の道を探してまいります。
- 【解説】地目変更（畑→宅地）
- 今回、農地転用の手続きを経ずに、畑の地目を宅地へ変更できたケースについてご紹介します。通常、農地の地目変更には厳格な手続きが求められますが、複数の実態的要因が重なったことで、例外的に変更が認められました。
◎ 変更が認められた背景と要因
1. 長年の進入路としての使用実態
当該地は、長期間にわたり隣接する宅地への進入路として実際に使用されていました。地目変更の審査では、登記上の地目よりも「現況主義」が重視されるため、この使用実態が大きな判断材料となりました。
2. 農地としての形状喪失
現地の状況として、耕作が行われておらず、明らかに畑としての機能を失っていた点も重要でした。ただし、磐田市に非農地証明を申請したものの、発行には至りませんでした。非農地証明は農業委員会の判断に委ねられるため、取得できないケースも珍しくありません。
3. 建築確認申請への番地包含
決定的だったのは、隣接宅地の建築確認申請において、当該畑の番地が敷地の一部として含まれていたことです。建築確認は行政が建物の適法性を審査・確認する手続きであり、この申請が受理・確認済みであったことが、「すでに宅地として一体利用されている」という強力な証拠となりました。
◎ ポイントと注意点
通常、農地（畑・田）を宅地に変更するには、農地法に基づく農地転用許可（4条・5条） が必要です。しかし本件では、以下の条件が揃っていたため、転用手続きなしで地目変更が実現しました。
現況が農地ではなくなっていた
宅地と一体的に利用されていた客観的証拠があった
建築確認という公的手続きで敷地認定されていた
ただし、これは例外的なケースです。 同様の状況でも、農業委員会や法務局の判断により結果は異なります。地目変更を検討される際は、土地家屋調査士や行政書士への事前相談をお勧めします。
