この記事の要点
Q. 修繕積立金は購入後いつ、いくら上がりますか？
A. 増額の時期と金額は物件ごとに変わります。販売図面で検討中の住戸の現在額を控え、最新の長期修繕計画で次の増額を見込む年度を探します。そのうえで、総会議事録などを通じて、増額が決議済みか、その住戸にいつからいくら請求されるかを仲介会社に確かめます。資料に記載がないときは「未確認」と書き、家計に影響するなら申し込みを待って構いません。
1. 販売図面には「今、この部屋で払う額」を書き込む
磐田市で中古マンションを探すとき、販売図面の「修繕積立金」をそのまま入居後の予算に写していませんか。内覧に持っていく図面には、金額の横に日付を書く余白を残しておいてください。図面を作った日と、買主が実際に支払い始める月は別だからです。
最初に確かめたいのは部屋番号と費目と基準月です。同じ建物でも、別の住戸の金額がそのまま使えるとは限りません。また、管理費と修繕積立金を合算した月額だけでは、どちらの費用が変わるのか読めません。売主側に照会する仲介会社には「この部屋の修繕積立金だけで、何月分がいくらですか」と聞くと、確認の対象が絞れます。
図面に「改定予定あり」とだけあれば、引渡しが改定の前か後かで最初の支払額が変わり得ます。反対に、予定の記載がないことから据え置きとも判断できません。売主から直近の請求額を確認できたら、それは現在額の裏付けとして使い、将来分は次の資料で確かめます。
| 手元の資料 | 住戸ごとのメモに残すこと |
|---|---|
| 販売図面・直近の請求内容 | 現在の月額、その基準月 |
| 最新の長期修繕計画と収支表 | 増額を見込む年度、積立額の単位 |
| 総会議事録・決議に対応する別表 | 決議の結果、適用開始月、この住戸の月額 |
2. 長期修繕計画は、工事の年と積立金を増やす年を分けて読む
「屋上防水の工事が近い」という説明を聞いても、それだけでは値上げの月は分かりません。工事にお金を使う時期と、そのためのお金を集める時期は別です。長期修繕計画では、工事の予定を並べたページと、積立金の収入を並べた収支表を一緒に見せてもらいます。まず表紙で計画の作成日または見直し日を確認しましょう。
国土交通省は2024年6月7日にガイドラインを改定し、当初の積立額を抑えて後から増やす段階増額積立方式について、引き上げ方の考え方を示しました。計画期間中に均等に積み立てる方式もあります。購入者向けのチェックシートでも、段階増額の場合は入居時の月額と合わせて長期修繕計画の収支を確認するよう案内しています。出典は国土交通省の改定発表、購入者向けの管理状況チェックシートです（2026年11月4日確認）。
収支表で探すのは、積立金収入が変わる最初の年度と、その前提を説明する欄です。表の見出しが「年間収入」なら、それは管理組合に入るお金かもしれません。「残高」なら、それまでに積み立てて工事に使った後に残る金額です。いずれも目の前の住戸に届く月々の請求書とは単位が違います。建物全体の年額を戸数で割って、この部屋の来年の月額と書くのは避けます。
年度まで分かったら、次は「この計画は一戸ごとの改定額まで載せていますか」と尋ねてください。住戸別の表があれば該当する行を、単価だけなら金額の算定に使う面積と端数の扱いを仲介会社経由で確認します。「次年度」としか書かれていないときは、何月から請求が変わるかを空欄にして、議事録を開きます。
3. 議事録では「何を決めたか」と「何月分からか」を読む
総会の議案書は、これから話し合う案を把握する資料です。議事録では、その議案が承認されたか、修正されたか、継続審議になったかを確認します。議案書に新しい月額が印刷されていても、結果を確かめるまでは家計表の「決定額」には書きません。逆に、以前の総会ですでに将来の改定日程まで決めていれば、直近の総会だけを見ても経緯が分からない場合があります。
例えば、決議の件名が「長期修繕計画の見直し」で、添付の収支表に将来の積立額が載っているとします。ここで確かめたいのは、採決した範囲です。将来の工事や収入を見込んだ計画を了承したのか、各住戸から徴収する額と適用月まで決めたのか。議事録の本文が別表を指しているときは、その別表までそろえて初めて判断できます。
仲介会社には「この部屋の修繕積立金について、①今の月額、②次に決議済みの月額と開始月、③その根拠の総会開催日と議案名を教えてください。計画上の予定だけなら、その旨を教えてください」と伝えると、返答を読み分けやすくなります。議事録全体の開示が難しければ、必要な議案部分の閲覧や、管理会社からの書面回答が可能かを尋ねます。
資料同士の額が食い違ったら、金額の大小で正しい方を選ばず、作成日と対象期間を並べます。例えば現行額の記載と、すでに決まった翌期分の記載は両立します。同じ月、同じ部屋、同じ費目でも一致しない場合には、回答が届いた日と確認先を記録し、仲介会社から売主側へ再照会してもらいましょう。
4. 家計には「今」「決議済み」「計画上」の三つの欄を作る
買うかどうか迷うのは、将来の増額そのものより、いつからどの程度の負担になるのか見えないときです。紙を横に三つに分け、左に現行額、中央に決議済みの改定額と開始月、右に計画上の見込みを書いてみてください。計画にしか載っていない額は鉛筆で書いておくくらいがちょうどいい。分からない欄をゼロで埋めると、家計には実際より余裕があるように見えてしまいます。
決議済みの増額があれば、新月額と現月額の差に、その年に新月額を負担する月数を掛けます。これで初年度に増える額が出ます。翌年を通じて同じ新月額なら、一年分の差も別に見ます。引渡しの月だけ日割り精算があれば、その精算は一回限りの支出として分けましょう。購入時の支出をまとめる際は中古住宅の価格と購入総額の分け方も参照できます。
大石のひとこと
私なら、増額されても毎月払えると思えるまで、申し込みの日を決めません。今日の内覧で部屋を気に入ったことと、来月からの支払いに納得したことは別々に扱いたい。資料を見てから決めたいと伝えるのも、買主が選べる段取りです。
管理費や駐車場代が動く場合は別の行に記入すると、修繕積立金だけの増減と毎月の支出全体を両方見られます。購入前の確認事項は不動産購入話の一覧にまとめています。資料のどの段階で読む手が止まったかを仲介会社に伝えてください。当社の問い合わせ窓口を使う場合も、「次の適用月だけ未確認」のように一項目からで結構です。
5. よくある質問
Q. 売主の手元に議事録がない場合はどうしますか？
A. 売主を通じて、管理会社や管理組合に確認できる範囲を尋ねます。閲覧だけでも、対象住戸、決議日、適用月、新しい月額を控えられれば判断材料になります。回答が得られなければ、決議の有無は未確認のままです。
Q. 均等積立方式なら、購入後も今の額で固定ですか？
A. 均等という言葉が示すのは、その計画期間での積み立て方です。計画が見直された後の額まで保証する表示ではありません。計画の版と、改定を決めた総会の有無を確認します。
Q. 磐田市の管理計画認定が更新されると積立金も上がりますか？
A. 市の認定は5年ごとの更新制で、市は国の基準を用いています。これは管理計画の認定を更新する周期です。この住戸の請求額が切り替わる日は、管理組合が決めた内容から確認します。出典は磐田市「マンション管理」（2026年10月2日更新、11月4日確認）です。
関連するブログ・ページ（中古住宅をお探しの方へ）
この記事に関連する、当社と大石が運営しているページです。あわせてご覧ください。
- 地域から戸建を探す（富士ヶ丘サービス取扱物件）
磐田市・袋井市を中心とした中古戸建の売買物件を地域から探せます。
https://www.fujigaoka-service.co.jp/area_b1/ - 地図から物件検索
通勤・通学・実家との位置関係を地図で確かめながら探せます。
https://www.fujigaoka-service.co.jp/map_b1/ - 築年数が経った古家｜道路・土地・建物を確認する順番
売る側向けに書いた確認順ですが、買う側がそのまま確認項目として使えます。
https://fudosan.atawi.link/guide/old-house-first-check/ - 磐田市・袋井市の家で確認する6項目（名義・権利・接道・境界・農地・災害）
買う前に売主側へ質問すべき項目が、地域の実情とあわせてまとまっています。
https://fudosan.atawi.link/guide/iwata-fukuroi-6checks/ - ハザードマップを確認する（磐田ライフハック）
洪水・津波・土砂・地震のマップの見方と、住所での確認手順です。
https://iwata.enshu-lifehack.com/life/emergency/hazard-maps/ - 磐田市に引っ越してきたときの手続き一覧
転入届・学校・水道・ごみなど、入居後の手続きのチェックリストです。
https://iwata.enshu-lifehack.com/checklist/moved-in/ - 引っ越しと暦（ATAWI暦占い）
日取りの言い伝えと、引っ越し当日までの段取りをまとめています。
https://koyomiuuranai.atawi.link/koto/hikkoshi/ - 大石の不動産ブログ（売る側の本音）
売主側が何を考えて価格や条件を決めているかが分かると、買う側の判断材料になります。
https://fudosan.atawi.link/blog/ - 磐田物語（磐田市の歴史・地域史）
住もうとしている土地の成り立ちや地名の由来を知ると、地形や地盤の見方が変わります。
https://iwata-monogatari.net/ - スタッフブログ「大石ひろゆきの不動産購入話」
購入側の視点で書いた記事の一覧です。
https://www.fujigaoka-service.co.jp/blog/list.html?theme=8355 - お問い合わせフォーム
内覧のご希望・資金計画のご相談は、電話 0538-31-3308（9〜18時／水曜・日曜は予約制）でも承ります。
https://www.fujigaoka-service.co.jp/contact/
この記事を書いた人
静岡県知事(2)第14083号／公益社団法人 全日本不動産協会・不動産保証協会 会員。事務所は静岡県磐田市見付5789番地1、駐車場から直接入れます。
出典・参考
- 国土交通省｜長期修繕計画と修繕積立金のガイドライン改定（2024年6月7日）：https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000204.html（確認日 2026-11-04）
- 国土交通省｜マンションの管理状況チェックシート：https://www.mansion-info.mlit.go.jp/manshion_kanri/329/（確認日 2026-11-04）
- 磐田市｜マンション管理（2026年10月2日更新）：https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/juutaku/1013037.html（確認日 2026-11-04）
本記事は2026年11月4日時点の情報をもとに、一般的な考え方を説明しています。制度・金利・税の適用は個別の条件で変わります。最終的な判断は、金融機関・税務署・各専門家にご確認ください。
