この記事の要点
Q. 家の売却は専任と一般のどちらで頼めばよい？
A. 他社にも重ねて依頼したいか、自分で買主を探す可能性があるか、どのような報告が欲しいかで比べます。専任でもレインズを通じて他社と物件情報を共有します。契約名だけで決めず、登録予定日、販売方法、報告内容、解除や費用の条件を契約書案で確認してください。
こんにちは。大石浩之（磐田市／不動産業）です。磐田市・袋井市で自宅や実家の売却を考えるとき、査定の次に出てくるのが「媒介契約」です。売却の仲介を不動産会社に依頼する契約で、家そのものを買主に売る売買契約とは役割が違います。
契約の名前だけを見て、専任なら買主探しも一社だけ、一般なら何もしなくても広く売れる、と判断しないでください。依頼先の数と、物件情報が届く範囲は分けて確認します。この記事では、契約の違いと、署名前に聞く順番を整理します。
1. 媒介契約は「任せ方」を決める契約
媒介契約では、仲介を依頼する条件や業務の範囲を確認します。国土交通省の売却委託者向け資料は、物件調査、価格査定、相手方の探索、交渉、売買契約、引渡しなどを通常の媒介業務として示しています。具体的にどこまで依頼できるかは、契約前に担当者へ確認するよう案内しています。
同省の資料では、税務・法律相談、登記、建物状況調査などは、売却に関連する行為として別に整理されています。仲介を頼めば、税金の判断や登記申請まで全部含まれるとは限りません。国土交通省の業務範囲の資料（PDF）も照合してください。
私は、磐田の自宅に住みながら売る場合も、袋井の実家を離れた場所から売る場合も、まず連絡窓口を決めることを提案します。所有者、家族の連絡担当、内覧に対応できる人を分けてメモする形です。家族が連絡を取り次ぐことと、所有者として売却を決めることは分けておきたいと考えます。
名義や道路など、依頼前に資料を整理するなら、自宅を売る前の確認項目も使えます。分からない欄は空欄のままにし、契約前に誰が調べるかを相談してください。
2. 三つの契約を、自由と報告で比べる
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約は、他社への重ねた依頼と、自分で見つけた買主との取引の扱いが異なります。以下は近畿レインズの制度解説と、宅地建物取引業法第34条の2を照合した整理です。全国共通の制度部分を参照しています（2026年11月11日確認）。
| 契約の種類 | 売主が確認する違い |
|---|---|
| 専属専任媒介 | 重ねて他社に依頼できません。自分で見つけた買主との直接契約もできません。活動報告は1週間に1回以上です。 |
| 専任媒介 | 重ねて他社に依頼できません。自分で見つけた買主との直接契約は可能です。活動報告は2週間に1回以上です。 |
| 一般媒介 | 複数社への依頼と、自分で見つけた買主との直接契約が可能です。法令上の定期的な活動報告義務はありません。 |
定期報告の義務がない一般媒介でも、報告を求めることは可能です。なお、売買の申込みがあったときの報告義務は、一般媒介を含む媒介契約にあります。活動状況の定期報告と、申込みを受けた際の報告を混同しないでください。
一般媒介には、他に依頼する会社を知らせる明示型と、知らせない旨を特約する非明示型があります。複数社に頼む場合は、その区分も契約書で確認します。窓口が増えたときの価格変更や内覧日程の伝え方は、私なら署名前に決めておきます。
自分で見つけた買主と直接契約できる場合も、費用が一切生じないという意味ではありません。標準媒介契約約款に沿った近畿レインズの解説には、契約履行に要した費用の償還などの扱いがあります。知人への売却を考えているなら、手続き前に費用条項を担当者へ確認し、解釈が分かれるときは弁護士へ相談してください。
3. 専任でも、他社経由の買主を探せる
専任・専属専任で依頼先を一社にしても、レインズを通じて他の不動産会社と物件情報を共有する仕組みがあります。国土交通省は、レインズを不動産会社間の物件検索システムと説明しています。一社に依頼することと、その会社だけの顧客から買主を探すことは同じではありません。
宅地建物取引業法施行規則第15条の10では、登録期限は専任媒介で7日、専属専任媒介で5日です。期間計算では休業日を算入しません。近畿レインズの解説でも契約当日と休業日を除くとされています。単純にカレンダーへ日数を足さず、契約日と休業日を示して登録予定日を確認してください。
一般媒介のレインズ登録は任意です。「ネットに掲載する」という説明だけでは、会社のホームページ、住宅情報サイト、レインズのどれなのか分かりません。広告の掲載先と、他社との情報共有の方法を別々に聞くことを提案します。
登録期限・活動報告の回数は宅地建物取引業法の原文と同法施行規則の原文で確認しました。日数は売却完了までの期間ではありません。登録や報告の義務があることから、売れる時期や価格まで保証されるとは判断できません。
4. 登録証明書を受け取り、内容を見る
専任・専属専任では、レインズ登録後の登録証明書を売主へ遅滞なく渡す義務があります。中部レインズの案内では、売主は証明書に記載された二次元コードやURL、ID・パスワードで、自分の物件の登録概要や取引状況を確認できます。
中部レインズの確認画面で見られるのは、物件の概要、登録がある場合の図面、取引状況とその補足です。取引状況には、公開中、書面による購入申込みあり、売主都合で一時紹介停止中の区分があります。一般媒介の売却依頼物件は、この売主確認画面の対象外と案内されています。
私は、証明書を受け取る日と、確認方法を説明してもらう日を決めることを提案します。価格や面積、販売図面に認識の違いがないかを照合し、身に覚えのない紹介停止などがあれば、まず依頼先に理由を聞く形です。表示だけで他社の不正を断定することはしません。
中部レインズの売却依頼主向け案内（PDF）は、状況変更から画面への反映に2日程度かかることがあると説明しています。申込み直後など、報告と画面が違う場合は、受領日と更新状況を担当者へ確認してください。記事のための調査では、個別物件のログイン画面や実際の登録内容は確認していません。
5. 契約名より、販売計画を聞いて決める
専任・専属専任の契約期間は、宅地建物取引業法第34条の2により3か月を超えられません。更新は依頼者の申出で行い、更新後も3か月以内です。一般媒介にこの規定をそのまま当てはめず、実際の契約期間や更新条項を確認してください。
大石のひとこと
私は、連絡先をまとめ、報告を受けながら売却条件を検討したい方には、専任媒介を比較の出発点にする考えです。窓口と定期報告を確認しやすい点を評価します。ただし、契約名だけで販売の中身は分かりません。複数の会社と直接やり取りしたい方もいます。希望と連絡の負担を聞く前には、どの形が合うか私も決めきれません。
私が契約前の質問として提案したいのは、次の項目です。法令で一律に決まる回数と、個別に約束する業務を分けて記録します。
- どこに広告を載せ、他社からの問い合わせをどう受けますか。
- レインズの登録予定日と、証明書の受け渡し方法は何ですか。
- 報告には問い合わせ・内覧の状況と、次の対応を含めますか。
- 住みながら売る場合の内覧日時や、鍵の管理をどう決めますか。
- 売れない場合、いつ何を材料に価格や写真を見直しますか。
- 途中解除、知人との取引、別途依頼する広告などの費用条件は何ですか。
今日できるのは、売却の希望時期、連絡できる時間、知人との売買の可能性を紙に書くことです。実家カルテで物件の課題を整理し、そのメモと契約書案を照合する方法もあります。署名を急ぐ必要はありません。担当者への質問がまとまらない場合は、お問い合わせフォームから、契約前に確かめたい点をお知らせください。
個別の契約は、書面と専門家で確認を
本記事は2026年11月11日に取得した公式資料をもとにした一般的な整理です。個別契約の解除可否や費用、物件の権利関係は未確認です。契約解釈や紛争は弁護士、登記は司法書士、税務は税務署・税理士、ローン残債や返済条件は金融機関へ確認してください。
6. よくある質問
Q. 専任媒介にすると、他社のお客さんには売れませんか？
A. 専任媒介は、売主が他社へ重ねて依頼することを制限する契約です。レインズを通じて物件情報を共有し、他社からの購入相談を受ける仕組みがあります。依頼前に、登録予定日、他社への紹介方法、問い合わせの報告方法を聞いてください。一社への依頼だけで、情報が届く範囲や成約の見込みまでは判断できません。
Q. 一般媒介なら、活動報告は一切もらえませんか？
A. 一般媒介には法令上の定期的な活動報告義務がありませんが、任意に報告を求めることは可能です。連絡の頻度、手段、報告内容を契約前に相談してください。また、売買の申込みがあったときは一般媒介でも遅滞ない報告が必要です。定期報告と申込み報告を分け、連絡が来ないときの確認先も決めておくことを提案します。
Q. 専任媒介は、3か月たつと自動的に続きますか？
A. 法律上、専任・専属専任の更新は依頼者の申出によるもので、更新後の期間も3か月以内です。売れないまま期限が近づいたら、報告と販売計画を確認して継続するか考えてください。途中でやめる場合の費用や条件は、期間満了とは別に契約書で確認します。解除や請求をめぐり解釈が分かれる場合は弁護士へ相談してください。
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この記事を書いた人
静岡県知事(2)第14083号／公益社団法人 全日本不動産協会・不動産保証協会 会員。事務所は静岡県磐田市見付5789番地1、駐車場から直接入れます。
出典・参考
- 国土交通省：消費者向け不動産取引のお知らせ（媒介契約・レインズ）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html（確認日 2026-11-11）
- 国土交通省：不動産の売却を検討される皆様へ（PDF・第1頁）：https://www.mlit.go.jp/common/001180291.pdf（確認日 2026-11-11）
- e-Gov法令API：宅地建物取引業法 第34条の2（XML原文）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/327AC1000000176（確認日 2026-11-11）
- e-Gov法令API：宅地建物取引業法施行規則 第15条の10（XML原文）：https://laws.e-gov.go.jp/api/1/lawdata/332M50004000012（確認日 2026-11-11）
- 中部圏不動産流通機構：売却される方（媒介契約制度）：https://www.chubu-reins.or.jp/sale（確認日 2026-11-11）
- 中部圏不動産流通機構：売却依頼主物件確認案内書（PDF・第1、4頁）：https://www.chubu-reins.or.jp/pdf/info_20250101.pdf（確認日 2026-11-11）
- 近畿圏不動産流通機構：媒介契約制度とは（全国共通の制度説明のみ参照）：https://www.kinkireins.or.jp/baikai/（確認日 2026-11-11）
本記事は2026年11月11日時点の情報をもとに、一般的な考え方を説明しています。制度・金利・税の適用は個別の条件で変わります。最終的な判断は、金融機関・税務署・各専門家にご確認ください。
