この記事の要点
Q. 親から相続した空き家を売ると税金が高い？安くする方法はある？
A. 一定の要件を満たせば、売って出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があり、税負担を大きく減らせます。ただし「2027年12月末までの売却」「昭和56年5月31日以前の建物」など条件があり、早めの確認が肝心です。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に相談するという選択肢があります。
親御さんが施設に入られたり、お亡くなりになったりして、誰も住まなくなった実家。「いつかは片づけよう」と思いながら、固定資産税だけを払い続けているご家庭は少なくありません。実はその空き家、売却のタイミングと手続きしだいで、税金が大きく変わります。今回は、相続した空き家を売るときに使える「3,000万円特別控除」を、2024年の改正点や2027年末の期限もふくめて、磐田市・袋井市にお住まいのご家族向けにやさしく整理しました。
そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（租税特別措置法35条の3）といいます。相続や遺贈で受け継いだ家屋とその敷地を、一定の要件を満たして売ったとき、売却で生じた譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。
不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。たとえば古い実家を土地として2,000万円で売り、もともとの取得費が分からず利益の大半が課税対象になるようなケースでも、この特例が使えれば控除によって税金がゼロ近くまで下がることがあります。「親の家を手放すなら、できるだけ手元に残してあげたい」というご家族にとって、知っておく価値の大きい制度です。
なぜこんな制度があるの？
背景には、全国的に増え続ける空き家の問題があります。誰も住まない家が放置されると、防犯や景観、倒壊リスクなどで地域に影響が出ます。そこで「相続した家を、空き家のまま抱え込まずに早めに手放してもらう」ことを後押しするため、税制面での優遇が設けられているのです。
使うための主な要件をチェック
「最大3,000万円」と聞くと魅力的ですが、誰の家でも自動的に使えるわけではありません。代表的な要件を表にまとめます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物の古さ | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（いわゆる旧耐震基準） |
| 建物の種類 | マンションなどの区分所有建物ではないこと（戸建てが中心） |
| 誰が住んでいたか | 相続が始まる直前に被相続人がひとりで住んでいたこと（老人ホーム入居などの一定のケースは特例あり） |
| 相続後の使い方 | 相続のときから売るときまで、事業・賃貸・居住に使っていないこと |
| 売却代金 | 譲渡対価が1億円以下であること |
| 売る期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例全体の期限内に売ること |
| 建物の状態 | 耐震基準に適合させて売る、または家屋を取り壊して売ること |
特に見落としやすいのが「誰も住んでいない・貸していない」という点です。たとえば相続後に少しの間でも親族が住んだり、駐車場や倉庫として貸したりすると、要件から外れてしまうことがあります。「とりあえず空けておく」つもりでも、扱い方しだいで結果が変わるため、早い段階で方針を決めておくことが大切です。
2024年の改正で「使いやすく」なりました
この特例は2024年（令和6年）1月1日以後の売却から、内容が一部見直されました。ポイントは2つです。
① 買主が取り壊し・耐震改修してもOKに（プラスの改正）
以前は、売主側が「売る前に」耐震改修するか家屋を取り壊しておく必要がありました。改正後は、売却した年の翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行った場合でも特例の対象になります。古い家を自分で壊してから売る負担が減り、現状のまま買主に引き渡しやすくなったのは、売る側にとって大きなメリットです。
② 相続人が3人以上だと控除額が2,000万円に（注意の改正）
一方で、2024年1月1日以後の売却では、その家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に変わりました。ごきょうだいが多く、共有で相続したようなケースでは、控除の上限が下がる点に注意が必要です。誰がどう相続するか（共有にするか、代表者がまとめて取得するか）によって税額が変わることもあるため、分け方の段階から考えておくと安心です。
期限は「2027年12月末」。逆算で動きましょう
この特例の適用期限は、いまのところ2027年（令和9年）12月31日までの売却とされています。さらに「相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで」という個別の期限もあります。2つの期限のうち、早く来るほうが実質の締め切りになります。
不動産の売却は、相談・査定から、家財の片づけ、買主探し、契約、引き渡しまで、数か月かかることも珍しくありません。「期限ぎりぎりで動き出したら間に合わなかった」とならないよう、期限から逆算して、早めに準備を始めるのが何より大切です。なお、相続税を納めた方は「取得費加算の特例」との関係もあるため、どちらが有利かをふくめて検討するとよいでしょう。
磐田市・袋井市の事情とあわせて考える
磐田市や袋井市にも、昭和の時代に建てられた戸建ての実家が数多くあります。今回ご紹介した特例は「昭和56年5月31日以前の建物」が対象ですから、まさに地域に多い古い実家が当てはまりやすい制度といえます。
磐田市では、空き家対策を計画的に進めており、危険な空き家の解体に対する助成（対象工事費の2分の1以内・上限50万円）や、空き家バンクなどの取り組みもあります。「特例で税金を抑えて売る」ことと、「自治体の制度で解体費の負担を減らす」ことを組み合わせて考えると、手元に残る金額が変わってくることもあります。地域の制度は年度によって内容が変わるため、最新の情報は市の窓口でご確認ください。
また、親御さんの介護や施設入居がきっかけで空き家になったご家庭では、不動産の話と同時に、介護費用や相続全体の見通しもあわせて考える必要があります。「売る・売らない」だけでなく「いつ・どう動くか」を、家族みんなが納得できる形で決めていくことが大切です。
富士ヶ丘サービスができること
富士ヶ丘サービスは、介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、こうした「介護をきっかけにした実家の売却」に強みがあります。
- 介護と不動産を一体で相談できる……施設のこと、費用のこと、実家のこと。窓口を分けずにまとめてご相談いただけます。
- 磐田市・袋井市に特化した地域密着力……地元の相場観や、自治体の制度にも目を配りながらご提案します。
- 「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」……税の特例や期限もふまえ、ご家族が後悔しない進め方を一緒に考えます。
「うちの実家はこの特例が使えるの？」「いつまでに動けばいい？」——そんな入口の疑問だけでも構いません。無料のご相談・査定からお気軽にどうぞ。
まとめ
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、古い実家が多い磐田・袋井のご家庭にとって、とても心強い制度です。一方で、「2027年12月末まで」「昭和56年5月31日以前の建物」「誰も住んでいない・貸していない」「相続人が3人以上だと2,000万円」など、いくつもの条件があります。当てはまるかどうかは早めに確認し、期限から逆算して動き出すことが、家族の負担を軽くする第一歩です。判断に迷ったら、介護と不動産の両方を知る地元の会社に、気軽に相談してみてください。
※本記事は2026年6月26日時点の制度・情報をもとに、一般的な内容をわかりやすくまとめたものです。税制の要件や適用の可否は個別の事情によって異なり、今後改正される場合もあります。実際の適用可否や税額については、必ず税理士・所轄の税務署にご確認ください。
参考情報（出典）
・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
・国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
・磐田市「危険空き家解体費用の助成」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/1001515.html
・磐田市「空家等対策計画」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/1001514.html
