この記事の要点
Q. 親が老人ホームに入って空き家になった実家。売ると税金がかかる？相談はどこに？
A. 相続した空き家を売って利益が出ても、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除され、税金がかからない（または大きく減る）場合があります。親が老人ホームなどに入居したあとに空き家になったケースでも、要介護認定を受けていたなど条件が合えば対象になります。期限は2027年12月31日まで。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に相談するという選択肢があります。
「父が施設に入ってから、実家は誰も住んでいません」「いざ売ろうと思ったら、税金が心配で動けない」——磐田市・袋井市で実家の処分をご相談いただくと、こうした声を本当によく耳にします。実は、相続した空き家を売るときには、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税の特例があります。そして見落とされがちなのが、「親が亡くなる直前は自宅ではなく、老人ホームに入っていた」というケースでも、条件が合えばこの特例が使えるという点です。今日は、施設入居をきっかけに空き家になった実家を売るときの「3,000万円特別控除」について、わかりやすく整理してみます。
そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。亡くなった親などが住んでいた家を相続した人が、その家（または取り壊したあとの土地）を売ったとき、一定の要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。
不動産を売って利益が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。たとえば古い実家を800万円で売って、取得費などを引いた利益が600万円だったとしても、3,000万円の控除枠の範囲内であれば、その利益にかかる税金はゼロになる、ということです。空き家が市場にあふれるのを防ぐために設けられた制度で、平成28年（2016年）から続いています。
主な要件（ざっくり）
細かい条件は多いのですが、大きくは次のようなものです。まず、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた一戸建てであること。マンションなどの区分所有建物は対象外です。次に、相続が始まる直前まで、その家に親が一人で住んでいたこと（同居者がいなかったこと）。そして、相続のときから売るときまで、その家を人に貸したり事業に使ったりしていないこと。売却代金が1億円以下であること。さらに、家を取り壊して更地で売るか、耐震基準を満たすようにリフォームしてから売ること（または、売却後に買主が一定期限までに取り壊し・耐震改修を行うこと）が求められます。
そして期限がとても大切です。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。加えて、制度自体の適用期限が2027年（令和9年）12月31日までと定められています。つまり「いつか売ろう」と先延ばしにしていると、3年の期限切れや制度終了で特例を逃してしまうおそれがあるのです。
親が「老人ホームに入っていた」場合でも使えるのか
ここが今日いちばんお伝えしたいところです。この特例は本来、「相続が始まる直前まで、親がその家に住んでいたこと」が条件になっています。そのため、「父は最後の数年、施設に入っていた。実家は空き家だった。だからうちは対象外だろう」とあきらめてしまう方が少なくありません。
ところが、国税庁の取扱い（No.3307）では、親が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合は「特定事由」にあたるとされ、一定の要件を満たせば、施設入居前まで親が住んでいた家を「親の居住用家屋」とみなして特例の対象にできます。施設に入っていたからといって、機械的に除外されるわけではないのです。
施設入居でも対象になるための条件
おおまかには次の点がポイントになります。まず、親が施設に入る直前の時点で、介護保険法の要介護認定または要支援認定（または障害支援区分の認定）を受けていたこと。次に、入居していた施設が、特別養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・介護医療院・サービス付き高齢者向け住宅・グループホームなど、法律で定められた施設に当たること。そして、施設に入る直前まで親がその家に一人で住んでいたこと、入居後も家を物置や一時的な滞在に使い続け、人に貸したり他人を住まわせたりしていないこと、です。
逆に注意したいのは、施設ではなく「介護のために子どもの家に引っ越して、そこで亡くなった」「一般の賃貸住宅に移ってから亡くなった」といったケースは、原則としてこの特例を受けられないという点です。どこで最期を迎えたか、どんな施設だったかによって結論が変わります。
必要な書類は「早めの準備」がカギ
施設入居のケースで特例を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、その申請のために、介護保険被保険者証の写し（要介護認定を受けていたことの証明）、施設の入居契約書の写し（施設名・所在地・種類がわかるもの）、電気・水道・ガスの使用中止日がわかる書類などをそろえる必要があります。
これらは、相続が起きてしばらく経つと入手が難しくなるものもあります。確定申告の時期には申請窓口も混み合います。「売ろうかな」と思った段階で、早めに手元の書類を確認しておくことを強くおすすめします。
磐田市・袋井市での実情と、地域ならではの注意点
磐田市・袋井市には、昭和の時代に建てられた木造一戸建てがたくさんあります。親世代がそこで長く暮らし、介護が必要になって施設へ——という流れは、地域でごく身近なものです。築年数の古い家は、まさに「昭和56年5月31日以前」という特例の要件に合致することが多く、この3,000万円控除と相性がよいケースが少なくありません。
一方で、磐田市・袋井市には市独自の支援もあります。たとえば磐田市には、危険な空き家を取り壊す費用の一部（対象工事費の2分の1以内・限度額50万円）を補助する「危険空き家等除却事業費補助金」や、中古住宅の取得を後押しする「既存住宅取得等事業費補助金」、市が運営する「空き家バンク」があります。市の空き家対策計画は2026年度（令和8年度）までの計画として進められており、空き家相談会などの取り組みも続いています。売る・取り壊す・活用するのいずれを選ぶにしても、税の特例と市の制度を組み合わせて考えると、手元に残るお金は変わってきます。
ただし、ここで一つ落とし穴があります。3,000万円控除を使うには「更地にして売る」または「耐震改修して売る」のが原則ですが、解体には費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れて税負担が一時的に上がることもあります。市の解体補助を使えるか、いつ売るか、どの順番で動くか——こうした判断は、税・不動産・介護の事情をまとめて見ないと最適解が出ません。
「介護と不動産を一緒に考えられる」会社だからできること
私たち富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、「親が施設に入ったタイミング」「要介護認定の有無」「施設の種類」といった、空き家特例の判断に直結する情報を、不動産の話と切り離さずに一緒に整理することができます。
私たちが大切にしているのは三つです。一つめは、介護と不動産を一つの窓口で相談できること。二つめは、磐田市・袋井市に特化した地域密着で、市の補助制度や地域の相場感をふまえてご提案できること。三つめは、ただ「高く売る」だけでなく、「ご家族が後で困らない売却」を一緒に考えること。税の特例は、要件の一つを見落とすだけで使えなくなることがあります。3年の期限、2027年末という制度の期限もあります。「うちは施設に入っていたから無理かも」と決める前に、一度ご相談いただければと思います。
まとめ
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、親が老人ホーム等に入居していたケースでも、要介護認定を受けていたなどの条件を満たせば使える可能性があります。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てで、相続開始から3年以内、かつ2027年12月31日までの売却が条件です。施設入居の証明書類は早めの準備が肝心です。磐田市・袋井市で「施設に入った親の実家をどうしよう」とお悩みなら、介護と不動産の両方をまとめて相談できる富士ヶ丘サービスに、お気軽にお声がけください。無料のご相談・査定から承ります。
※本記事の税制・制度の内容は2026年6月30日時点の情報をもとに作成しています。空き家の3,000万円特別控除や市の補助制度には、ここに書ききれない細かな要件があり、個別のケースで適用できるかどうかは事情によって異なります。実際の適用可否は、必ず税理士・所轄の税務署、および磐田市・袋井市の担当窓口にご確認ください。
参考情報（出典）
・国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
・国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
・国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
・磐田市「空家等対策計画」「空き家バンク」「危険空き家等除却事業費補助金」「既存住宅取得等事業費補助金」各ページ
