この記事の要点
Q. 相続した田んぼや畑、家と一緒に売りたいけど「農地は簡単に売れない」と聞いた。どうすればいい？
A. 農地は、買い手や用途によっては「農地転用」という手続きを通さないと売買そのものができません。田畑のままか、宅地などに変えてから売るかで進め方が大きく変わります。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に相談するという選択肢があります。
親御さんが施設に入られたあと、実家を片づけようとして初めて「うちには田んぼや畑も付いていた」と気づくご家族は少なくありません。建物と宅地だけなら売却の見通しも立てやすいのですが、農地が混じると話は一気に難しくなります。「売ろうとしたら、農業委員会の手続きが要ると言われた」「買い手はいるのに、農地だから契約が進まない」——磐田市・袋井市でも、こうしたご相談が年々増えています。この記事では、農地を売る前に知っておきたい「農地転用」の基本を、できるだけやさしく整理します。
そもそも「農地転用」とは何か
農地転用とは、田んぼや畑などの農地を、住宅地・駐車場・資材置場といった「農地以外のもの」に変える行為のことです。日本では、食料生産の基盤である農地を守るため、農地は自由に用途を変えたり売ったりできない仕組みになっています。そのため、農地を別の用途に使う、あるいは別の用途に使う人へ売る場合には、原則として農地法にもとづく許可または届出が必要になります。
ここで大事なのは、登記上の地目が「田」「畑」であれば、いま耕していなくても農地として扱われるという点です。何年も放置されている休耕地や荒れた畑であっても、農地法のうえでは農地のまま。「もう何も作っていないから普通の土地でしょう」と思っていても、手続きが必要になることがあります。
農地法「第4条」と「第5条」の違い
農地転用の手続きには、大きく分けて2つのパターンがあります。実家の農地を売る場面では、ほとんどが後者の「第5条」にあたります。
農地法 第4条 ― 自分の農地を自分で転用する
所有者がそのまま土地を持ち続けたうえで、自分の農地を住宅地や駐車場などに変える場合の手続きです。たとえば「親から相続した畑に、自分の家を建てる」といったケースがこれにあたります。
農地法 第5条 ― 売買・貸借とセットで転用する
所有者以外の第三者が、売買や賃貸借で権利を得たうえで、その農地を農地以外に変える場合の手続きです。「相続した田んぼを、住宅を建てたい人に売る」という、実家の農地売却で最も多い形がこれにあたります。買主と売主が連名で申請するのが一般的で、多くの場合、許可が下りることを条件に売買契約を結ぶ流れになります。
「許可」か「届出」かは“場所”で決まる
転用がスムーズに進むかどうかは、その農地が「どこにあるか」で大きく変わります。とくに分かれ目になるのが、市街化区域か、それ以外かという点です。
市街化区域内の農地は、もともと街として開発していく前提の区域なので、転用は許可制ではなく「届出」だけで済みます。受理までの期間も短く、比較的スムーズです。一方、市街化調整区域や都市計画区域外の農地は「許可」が必要で、農業委員会の審査を経ることになり、時間も手間もかかります。
さらに農地は、営農条件などによって「農用地区域内農地（いわゆる青地）」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」などに区分されます。このうち、農業振興地域整備計画で定められた農用地区域内の農地（青地）は、原則として転用できません。良好な営農条件を備えた甲種農地・第1種農地も、原則は不許可です。逆に、駅や市街地に近い第3種農地などは、転用が認められやすい傾向にあります。
青地の場合に立ちはだかる「農振除外」
実家の農地が「青地（農用地区域内農地）」だった場合、いきなり転用はできません。まず、その農地を農用地区域から外す「農振除外」という手続きを経る必要があります。これは要件が厳しく、代替地がないことや周辺農業に支障がないことなど、複数の条件を満たさなければ認められません。
しかも農振除外は時間がかかるのが特徴です。自治体によっては申請の受付が年に数回しかなく、除外が認められてから転用許可、そして売買へと進むため、トータルで1年以上かかることも珍しくありません。「すぐ売れると思っていたのに、手続きだけで1年以上待つことになった」という事態を避けるためにも、青地かどうかは早い段階で確認しておくことが大切です。
手続きの流れ・期間・費用の目安
おおまかな流れは、①農地の区分や場所を調べる → ②（青地なら）農振除外 → ③第4条または第5条の許可申請・届出 → ④許可後に転用・売買・登記、という順になります。市街化区域の届出であれば1〜2週間程度で受理されることもありますが、調整区域の許可案件や農振除外を伴う場合は、数か月から1年以上を見込んでおいた方が安心です。
費用は、農地の区分や規模、専門家へ依頼するかどうかで大きく変わります。届出だけなら比較的少額で済みますが、農振除外や造成・登記まで含めると、ケースによっては数百万円規模になることもあります。「いくらかかるか」は土地ごとに大きく異なるため、必ず個別に見積もりを取ることをおすすめします。
磐田市・袋井市の田畑つき不動産の事情
磐田市・袋井市は、住宅地のすぐ近くに田畑が広がる、農と暮らしが隣り合った地域です。代々受け継がれてきた家には、宅地のほかに少しずつ田んぼや畑が付いていることが多く、相続のときに「建物と一緒にどう整理すればいいのか」と悩むご家族が後を絶ちません。
この地域では、同じ「実家の処分」でも、市街化区域に近い物件と、調整区域・青地が混じる物件とで、進め方も売れやすさもまるで違ってきます。地元の区域指定や農業委員会の運用を踏まえずに話を進めると、「買い手が見つかったのに転用許可が下りず、契約が流れてしまった」ということにもなりかねません。だからこそ、磐田・袋井の土地事情を分かったうえで、最初の段階から見通しを立てることが何より重要になります。
富士ヶ丘サービスができること
私たち富士ヶ丘サービスは、もともと磐田市で介護施設を運営してきた会社です。「親御さんの施設入居をきっかけに、実家と農地をどうするか」というご相談を数多くいただいてきた中で、不動産事業を始めました。だからこそ、農地を含む実家の売却を、介護や相続の見通しとあわせてご相談いただけます。
私たちが大切にしているのは、次の3つです。ひとつ目は、介護と不動産を一体で相談できること。施設費用や今後の暮らしも見据えながら、売却のタイミングを一緒に考えます。ふたつ目は、磐田市・袋井市に特化した地域密着力。地元の区域指定や農地の事情を踏まえて、現実的な道筋をご提案します。三つ目は、「高く売る」だけでなく「ご家族が困らない売却」を目指すこと。農地転用のように時間のかかる手続きこそ、早めに動き出すことがご家族の負担を減らします。「うちの田畑は売れるのだろうか」と迷っている段階で構いません。まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
農地が付いた実家を売るときは、「田畑のまま売るのか、転用して売るのか」「その農地はどの区分・どの区域にあるのか」で進め方が大きく変わります。とくに青地（農用地区域内農地）の場合は農振除外から始める必要があり、思った以上に時間がかかります。だからこそ、買い手探しと並行して、早い段階で農地の区分や手続きの見通しを確認しておくことが、後悔のない売却への近道です。磐田市・袋井市で田畑つきの実家の処分にお悩みでしたら、介護と不動産の両方を見渡せる私たちに、一度お声がけください。
・農林水産省「農地転用許可制度について」
・千葉市「農地の転用（農地法第4条・第5条）」（2025年9月11日更新）
・愛知県「農地転用の許可について（農地法第4条・5条）」（2025年11月11日更新）
・全国農業会議所「eMAFF農地ナビ」
