不動産売買の基本的な流れと注意点！初めて購入するのは建売住宅がおすすめ？

初めて購入するのは建売住宅がおすすめ？

不動産は人生で最大の買い物と言われるくらい高額な商品です。
それは売る時も同じで、何百万円や何千万円もする個人取引はそう何度も経験することではありません。 だからこそ、買う・売ることのどちらにしても失敗したくないと思うのは当然のことですよね。
今回は不動産の売買を検討している方に向けた購入・売却それぞれの流れと注意点、そして家を買う方向けに注文住宅と建売住宅の特徴をご紹介します。

●この記事を読んで分かる事

・不動産を購入する際の注意点
・不動産を売却する際の注意点
・注文住宅と建売住宅の違いと特徴

不動産購入の流れと注意点！手付金を支払うことを忘れずに！

まずはご紹介するのは、不動産売買のうちの購入に関する主な流れです。

●不動産購入の主な流れ

（1）物件を探す
（2）物件見学
（3）購入申し込み
（4）住宅ローン事前審査申し込み
（5）売買契約締結
（6）住宅ローン本審査申し込み
（7）購入した物件の内覧確認
（8）残金決済・物件引き渡し・引っ越し（入居）

上記が不動産購入時の主な流れです。

（2）の物件見学は、購入希望の物件が建築途中の場合はモデルルームを、完成済の場合は物件そのものを見学するのが一般的です。
また（7）の内覧確認は、売買契約締結時はまだ建築途中だった物件が完成したあと、建物の状態や仕上がりに問題がないかどうかをチェックします。

もし物件見学の時点で建物が完成していれば、見学時に内覧確認も兼ねるため、同じ新築でも物件完成のタイミング次第で内覧確認の時期が異なることを覚えておきましょう。

●不動産購入時の注意点

続いては、不動産購入時の注意点についてご紹介します。

購入申し込み時は手付金が必要

「この物件を買う！」と決めて不動産会社へ購入の意思を伝える際は、手付金も用意しなければなりません。
実は不動産を購入する時は、単に購入の意思を伝えるだけでなく、手付金を支払って初めて「この物件は○○様が買います」と抑えることができるのです。
裏を返すと、いくら購入の意思を示していても手付金を支払わなければ、後から購入の意思を示して手付金を支払った方にその物件を正式に買う権利を譲ることになってしまいます。
手付金の金額は物件によって異なりますが、だいたい5万円～10万円くらいで設定されているケースが多いようです。

なお、手付金を支払った際は預かり証を受領すること、手付金は購入代金の一部として充当されること、仮に売買契約前に購入申し込みを撤回する際は返金されることも覚えておきましょう。

重要事項説明の内容を確認してから署名！手付金も忘れずに

不動産売買を行う際は、売買契約書に署名する前に必ず重要事項説明が行われます。
重要事項説明では、主に購入する物件に関する内容と取引条件に関する内容が記載されていて、ご自身が認識している情報や内容と相違がないかを確認していただきます。
不動産売買契約の重要事項説明は項目がとても多いうえに、全て一つずつ確認を進めなければならず、とても大変な工程です。
しかし、万が一これまでの段取りの中で聞いていた情報や内容と違う点があっても、それを確認せずに契約を結んでしまうと後に大きなトラブルとなりかねません。
そうしたトラブルを避けるためにも、重要事項説明で細かくご確認していただき、全てご納得のうえでご署名いただきたいのです。
なお重要事項説明書や売買契約書は、契約前に不動産会社からコピーを受け取ってご自宅でじっくり内容を確認されるといいでしょう。
そして売買契約時のもう一つの注意点は、手付金の支払いが発生することです。
手付金は手付金と同じく不動産購入代金の一部に充当される費用ですが、もし売買契約後に契約解除となった場合、下記の条件次第で返金の有無が変わるのでご注意ください。

・買主都合で契約を解除する場合…手付金の返金なし（手付流し）
・売主都合で契約を解除する場合…支払った手付金の2倍の金額が返金される（手付倍返し）

売買契約の内容に住宅ローン特約が盛り込まれていることを確認する

先ほどの不動産購入の流れで挙げたように、売買契約は住宅ローンの事前審査を通過し、本審査の申し込み前に行います。
事前審査に通っただけでは正式な融資が決定していないため、多くの方は「もし売買契約後に住宅ローンの本審査に落ちたらどうしよう…」と不安になるでしょう。
そうした「万が一」に備えるのが、住宅ローン特約です。

住宅ローン特約は、買主が本審査に落ちてしまった時に売買契約を白紙解除＋手付金を返金するという特別なルールです。
本来、住宅ローンの本審査に落ちたことが理由での契約解除は買主都合にあたり、手付金は戻ってこないとイメージされるかもしれません。
しかしこの特約が定められていると、万が一本審査に落ちても売買契約を白紙に戻して手付金も返金してもらえるため安心です。
ただし、本審査に落ちた理由が買主の手続き上の落ち度であれば、住宅ローン特約は適用されません。
住宅ローン特約は、あくまで「買主がきちんと手続きしたにも関わらず、何らかの理由で落ちてしまった場合のみ適用される」と覚えておきましょう。

不動産売却の流れと注意点とは？3つの契約パターンを把握しよう

次に不動産売買のうち、売却に関する主な流れと注意点をご紹介します。

●不動産売却の主な流れ

（1）不動産会社に売却査定を依頼する
（2）不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約を結ぶ
（3）売り出し価格を決めた後、購入希望者の内覧対応を行う
（4）買主決定後、不動産売買契約を結ぶ
（5）抵当権を抹消する
（6）買主から残金決済を受けて物件を引き渡す

上記が不動産売却時の主な流れです。

なお、「（1）不動産会社に売却査定を依頼する」の前に、ご自身で相場を調べておく方法もあります。
ご自身で相場を調べる時は、不動産のプロのように細かく調べなくともざっくりと「今この家を売ったら、だいたいこのくらいで売れるんだな」という相場感を掴む程度で構いません。
また、不動産会社が行う売却査定にはホームページなどからお寄せいただいたデータを基に判断する簡易査定と、実際に現地を訪れて判断する訪問査定があります。
訪問査定は、物件の状態や周辺環境なども確認したうえで見積を出すため、簡易査定よりリアルな相場が分かります。
そのため売却査定は、簡易査定だけでなく訪問査定も依頼することをおすすめ致します。

●不動産売却時の注意点

続いては、不動産売却時の注意点をご紹介します。

不動産会社との媒介契約は3パターンある

売却活動を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3パターンがあり、その違いは以下のとおりです。

・一般媒介契約
複数の不動産会社に売却活動を依頼できる・売主自身でも買主を探して取引できる・レインズへの登録は任意・不動産会社からの売却活動状況報告の義務なし

・専任媒介契約
1社の不動産会社に売却活動を依頼できる・売主自身でも買主を探して取引できる・レインズへの登録義務あり・2週間に1回以上の頻度で不動産会社からの売却活動状況報告あり

・専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却活動を依頼できる・売主自身でも買主を探して取引することは不可・レインズへの登録義務あり・1週間に1回以上の頻度で不動産会社からの売却活動状況報告あり

媒介契約の違いは売却活動に大きく関わる重要なことなので、3パターンの違いをしっかり把握しておきましょう。

売却前のリフォームは必須ではない

不動産を売却する際、「少しでもきれいな方が家を売りやすいだろうから、リフォームしてから売ろうかな」と考える方がいますが、売却前のリフォームは必須ではありません。
なぜなら、リフォームするとその分の費用を売却価格に上乗せすることになり、リフォームなしの物件と比べると売り出し価格が高くなって買い手がつきづらくなります。
せっかくリフォームできれいにしても売れ残ってしまうと、かえって無駄な出費になるばかりでおすすめできません。
むしろ今は「購入後に自分たちで好きなようにリフォームしたい」と考える方が多いので、買う側からするとリフォームしていない方が好都合なのです。
ただし、あまり掃除がされておらず清潔感がなかったり物が多すぎて生活感があふれていたりするような物件は、内覧に来た購入希望者の印象を下げてしまいかねません。
そのため内覧前には家中の掃除をしっかり行い、不要なものは処分するか一時的に貸倉庫へ預けておくようにしましょう。
ご自身で掃除しきれない部分は、ハウスクリーニングに依頼するときれいにしてもらえます。
しっかり掃除ができてインテリアがきれいに整理されている物件なら、リフォームなしでも十分アピールできますよ。

売却代金で住宅ローンの残りを完済できるか否か

住宅ローンを借り入れる時は、借入先の金融機関が抵当権を設定しています。 そして物件を売却して買主に引き渡すためには抵当権を抹消しなければいけないのですが、それには残りの住宅ローンを完済するのが条件です。
物件を売った代金で完済できるなら問題ないですが、もし売却代金だけで完済できない場合は不足分を補う自己資金を用意しなければいけません。
そのため不動産を売却する前には、住宅ローンがあといくら残っているのかも確認しておきましょう。

不動産売買の際には注文住宅と建売住宅それぞれの特徴を知ろう

新築住宅を購入するパターンは、土地を購入して一からご自身の理想に合うような家を設計して建てる注文住宅と、不動産会社が決めたプランで建てられる建売住宅があります。
どちらの不動産を選ぶかによって流れや資金が変わるので、不動産購入前に必ず確認しておきましょう。

●注文住宅の特徴

注文住宅の最大の特徴は、やはり「一からご自身の理想に合うような家を設計して建てられる」ことでしょう。
間取り・内装・外装・外構など、デザインの自由度が高い注文住宅はご自身や家族のこだわりが反映されやすい点が魅力です。 ただし、注文住宅は設計の自由度が高くこだわりが反映されやすい分、下記のように家を買うと決めてから実際に入居するまで時間がかかるデメリットもあります。

注文住宅購入の流れ

（1）家を建てるための土地と工事を依頼する会社を探す
（2）土地購入の申し込み
（3）家の設計プランの打ち合わせと見積書の提示
（4）住宅ローンの事前審査申し込み
（5）工事請負契約の締結
（6）建築確認申請と住宅ローン本審査申し込み
（7）建築工事開始
（8）物件完成・引き渡し・引っ越し

上記のスケジュールを全て完了するまでの期間は、およそ1年半～2年です。
相続などで既に土地を所有していて土地探しの工程が不要だったり、設計の打ち合わせがかなりスムーズにいったりするのであれば多少の期間短縮はできますが、なかなかそうはいきません。

●注文住宅の注意点

注文住宅選択における注意点はいくつかありますが、中でも次の2点は特に注意が必要です。

予算内でのコントロールが難しい

設計の自由度が高いということは、裏を返すと予算内で理想の家が建てられるようにコントロールするのが難しいともいえます。
グレードの高い設備や建材を使用したり、工事途中で設計の変更が発生したりすると費用が追加され、気づくと予算オーバーしてしまうケースも珍しくありません。
いかにご自身の希望と予算のバランスを考えながら理想の家を建てられるか、それがカギとなります。

つなぎ融資の必要性を考える

注文住宅を選択する場合、土地購入費用と家を建てるための費用をまとめて借り入れることが一般的です。
しかし家を建てる時は、工事請負契約を結んでから完成までの期間中、複数回にわたって費用を支払わなければなりません。 家を建てるための費用分の住宅ローン融資が実行されるのは、建物が完成して引き渡される時なので、工事中の支払いをどうするか悩むでしょう。
そこで利用できるのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資を利用すると工事中の支払いに対応できるので安心ですが、通常の住宅ローンより金利が高めに設定されている点に注意が必要です。
そのため注文住宅を選ぶ際は、つなぎ融資の必要性をよく考えたうえで慎重に資金計画を立てましょう。

●建売住宅の特徴

建売住宅の特徴は、資金計画が立てやすいことと購入前のイメージが湧きやすいことです。 注文住宅に比べると自由度は低いですが、実物が完成していれば直に見て購入後の生活をイメージできるため、理想とのミスマッチが起きにくいでしょう。
また建売住宅は既に販売価格が決まっているため、購入に向けた資金計画が立てやすく予算オーバーを防ぎやすい点もメリットです。

●まだある！建売住宅のメリット

建売住宅には、資金計画が立てやすいことと購入前のイメージが湧きやすいこと以外にも、次のようなメリットがあります。

物件探しから入居までの期間が注文住宅より短い

先述のように、注文住宅の土地探しから引っ越しまでに要する期間は約1年半～2年です。 一方、建売住宅は既に完成済の物件であれば物件探し～引っ越しまでに要する期間は、約1ヶ月～1ヶ月半とかなり短縮されます。
売買契約時に未完成の新築建売住宅ならもう少しかかりますが、それでも注文住宅よりは早く新居へ引っ越せますよ。
建売住宅は注文住宅と比べるとこなすべき工程が少ないので、1日でも早く新居へ引っ越したい方にはおすすめです。

つなぎ融資が不要

建売住宅は土地と建物がセットになって販売されていて、残金決済のタイミングも同じです。
そのため注文住宅のようにつなぎ融資がいらず、住宅ローンを申し込む時の手間を減らせます。
もちろん、つなぎ融資分の金利負担もありません。

まとめ

不動産は取引額が大きい商品である分、買う時・売る時それぞれの流れと注意点を把握しておかないと、思うように計画が進まず失敗に終わる可能性があります。
そして同じ新築住宅でも、注文住宅は自由度が高い反面、資金計画の複雑さや入居までに時間を要する点に注意しなければなりません。
その点、建売住宅なら資金計画が立てやすく入居までスピーディーであること、さらには実物があるので新生活をイメージしやすい点が魅力です。
今後不動産売買を予定している方、注文住宅と建売住宅のどちらを買おうかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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