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磐田の「ダメなところ」を、不動産屋として私が直したい——課題と、これからの話
公開日：2026年6月14日／カテゴリ：磐田市情報（長めの読み物）
はじめに——「好きだからこそ、課題を語る」
私たち富士ヶ丘サービスは、磐田市見付で長く不動産のお手伝いをしてきました。毎日のように、相続した実家のこと、空き家のこと、住み替えのことでご相談をいただきます。その一つひとつの背景には、磐田というまちの「いま」が映っています。だからこそ、現場にいる人間として、見えてくる課題があります。
まちの課題を語るのは、まちを悪く言うためではありません。むしろ逆で、本気で良くしたいからこそ、目をそらさずに向き合いたいのです。磐田には、温暖な気候も、ものづくりの底力も、宿場町からの歴史も、人のあたたかさもあります。その良さを未来へつないでいくためには、弱いところを直していく必要があります。ここから先は、不動産屋の目線で見た磐田の課題を、できるだけ正直に、そして「ではどうするか」までセットでお話しします。少し耳の痛い話も含みますが、それも磐田を思えばこそ、とご理解いただけたら幸いです。
第1章 正直に言う、磐田の「ダメなところ」
① 人口が減り、若い人が出ていく
まず避けて通れないのが、人口の問題です。磐田市は人口およそ16万人のまちですが、全国の多くの地方都市と同じく、少子高齢化と人口減少の波の中にあります。市自身も「磐田市人口ビジョン」や「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定し、人口減少への対応を重要な課題に位置づけています。
とりわけ気がかりなのが、若い世代です。進学や就職をきっかけに、若者が都市部へ出ていく流れは小さくありません。出生数も静かに減り続けています。若い人が減るということは、これから家庭を持ち、家を買い、まちを担っていく層が細っていくということ。住宅の需要にも、地域の活気にも、じわじわと影響していきます。不動産の現場で「若い買い手をどう呼び込むか」は、年々大きなテーマになっています。家は、住む人がいてこそ価値を保ちます。だからこそ、人口の問題は、不動産にとって根っこの課題なのです。
② 中心ばかりに人が集まり、周辺がさびしくなる
人口減少は、まち全体で均一に進むわけではありません。磐田で起きているのは、磐田地区（見付・中泉などの中心部）に人口が集まり、福田・竜洋・豊岡といった周辺の地区では人口が減っていく、という二極化の流れです。中心は一定のにぎわいを保つ一方で、周辺の集落では空き家が目立ち、商店が閉じ、子どもの声が遠くなっていく——そんな光景が、確かに広がりつつあります。
これは不動産の観点でも切実です。中心部の物件は比較的動きやすい一方、周辺地区の家や土地は、「買い手が見つかりにくい」「価格がつきにくい」という現実に直面しがちです。相続した実家が周辺地区にある方が、「どうしたらいいか分からない」と立ち止まってしまう大きな理由が、ここにあります。まち全体としても、周辺の暮らしをどう守るかは、大きな宿題です。けれど、周辺地区にこそ、広い敷地や畑つきの土地など、使い方しだいで魅力に変わる素材も眠っています。
③ 空き家が増えている
三つめは、空き家です。これは全国的な課題ですが、磐田も例外ではありません。市も空き家の増加を課題と認識し、空き家バンクの運営や、危険空き家の解体への補助（対象工事費の2分の1以内・限度額50万円）、空き家を解体した場合の固定資産税の減額措置、さらには2024年からの「空き家活用事業」など、さまざまな手を打っています。それでも、相続のたびに新しい空き家が生まれ、放置されてしまうケースは後を絶ちません。
空き家は、ただ「使われていない家」ではありません。傷みが進めば、防犯・防災・景観の面で周囲に不安を与え、まちの魅力をじわじわと損ないます。庭木が伸び、雨どいが落ち、誰も手入れしない家は、見ているだけで気持ちが沈みます。一方で、手を入れれば住まいとして十分に生き返るポテンシャルを持った家も、たくさん眠っています。空き家は、磐田の弱点であると同時に、いちばん「直しがいのある」課題でもあるのです。
④ 中心市街地の元気が、少し薄れている
かつて磐田の中心は、見付の旧東海道沿いや、磐田駅前の中泉に、人と商いが集まる場所でした。けれども、大型商業施設の郊外進出や車中心の暮らしの広がりとともに、旧来の中心市街地は、以前ほどのにぎわいを保ちにくくなっています。シャッターの下りた店先や、空いたままのテナントを見かけると、まちの歴史を知る者としては、少しさみしい気持ちになります。
市も、市街化調整区域の地区計画などを通じて、居住環境や地域の活力の維持・向上を図ろうとしています。中心市街地の衰退や他市への人口流出は、はっきりと課題として認識されています。歴史ある中心部が空洞化してしまうのは、磐田にとって大きな損失。けれど、まちなかには、住めば便利で趣のある家も多く残っています。ここをどう生き返らせるかは、まちづくりの核心であり、不動産がまさに関われる領域です。
⑤ 車がないと不便——公共交通の弱さ
磐田は、典型的な車社会です。JR東海道本線が市内を通り、2020年には御厨駅も開業しましたが、鉄道でカバーできるのは市内の一部。バスなどの公共交通網は、人口減少のなかで維持していくこと自体が課題になっています。市も、拡大を前提としたまちづくりから、既存の施設や公共交通網を活かす「持続性の高いまちづくり」への転換を掲げています。
車を運転できるうちは便利でも、高齢になって運転を控えるようになると、とたんに移動が不便になる。これは、これからの高齢化社会では誰にとっても他人事ではありません。住まいを選ぶとき、「駅やバス停、買い物や病院にどれだけ近いか」という視点は、年々重みを増しています。不動産屋として、この「移動のしやすさ」を住まい選びの軸として、もっと丁寧に伝えていく必要を感じています。とくに親世代の住み替えでは、この視点が暮らしの質を大きく左右します。
⑥ 災害リスクと、正面から向き合う必要がある
避けては通れないのが防災です。磐田は天竜川と太田川という大きな川を抱え、市の低地の多くが洪水の浸水想定区域に含まれます。さらに、南海トラフ巨大地震は今後30年以内に70〜80％の確率で発生すると想定され、市内の広い範囲で強い揺れが、沿岸部では大きな津波が想定されています。これは、磐田に限らず静岡県沿岸部に共通するリスクですが、目をそむけてよいものではありません。
大切なのは、リスクを過度に恐れて立ちすくむことでも、見て見ぬふりをすることでもありません。「どこに、どのくらいのリスクがあるか」を正しく知り、立地の選び方や備え方で、被害を小さくしていくことです。不動産の取引では、こうしたハザード情報を隠さず、きちんとお伝えすることが何より大切だと考えています。正しく知ることは、不安をあおることではなく、むしろ安心して住まいを選ぶための第一歩なのです。
⑦ 磐田というまちの「存在感」が、少し薄い
これは数字には表れにくい、けれど現場で感じる課題です。磐田は、浜松市と掛川市という大きなまちに挟まれた位置にあります。新幹線は市内には停まらず、買い物や遊びでは浜松へ出る人も多い。そのためか、「磐田ってどんなところ？」と聞かれて、すぐに答えが浮かばない——そんな、存在感やイメージの弱さを、私はときどき感じます。ジュビロ磐田という全国に知られた看板があるのに、まち全体の魅力が、外にうまく伝わりきっていないのです。
存在感が薄いと、外から人を呼び込みにくく、若い世代にも「磐田に住む理由」が伝わりにくくなります。これは移住・定住にも、不動産の需要にも、じわりと効いてくる課題です。けれど裏を返せば、磐田には「まだ知られていない良さ」がたくさん眠っている、ということでもあります。それを掘り起こして伝えていくことは、私たち地元の人間ができる仕事のひとつだと思っています。
第2章 でも、磐田はちゃんと手を打っている
ここまで課題を並べると、暗い気持ちになるかもしれません。けれど、磐田は決して手をこまねいているわけではありません。市は人口ビジョンや総合戦略を掲げ、人口減少を前提にした持続可能なまちづくりへと舵を切っています。空き家については、空き家バンク、危険空き家の解体補助、解体後の固定資産税の減額、民間と連携した空き家活用事業など、利用できる制度がいくつもそろってきました。
こうした制度は、知っているかどうかで、相続した家の「これから」が大きく変わります。たとえば、危険な状態の空き家を解体するなら補助金が使えるかもしれない。解体すれば固定資産税の負担が変わるかもしれない。空き家バンクに登録すれば、住みたい人とつながるかもしれない。問題は、こうした選択肢が「あること自体を知らない」まま、家が放置されてしまうことなのです。私たち地元の不動産屋は、こうした制度と、家を持て余している方とを、つなぐ役割を担えると思っています。制度は、使ってこそ意味があります。
第3章 不動産屋として、私が直したいこと
では、これらの課題に対して、一介の不動産屋に何ができるのか。大きなことは言えません。けれど、住まいの現場からだからこそ、確かに動かせるものがあります。私が「直したい」と思っていることを、正直にお話しします。
(1) 空き家を「放置」させない
いちばん直したいのは、空き家の放置です。空き家が生まれる多くのきっかけは、相続です。親が亡くなったり、施設に入ったりして実家が空き、「どうしていいか分からないまま、年月だけが過ぎていく」。この「分からないまま止まってしまう」時間を、できるだけ短くしたい。
そのために私たちは、「売る・貸す・住み継ぐ・解体する・まず整理する」という選択肢を、ご家族と一緒に並べて考える相談窓口でありたいと思っています。すぐに売らなくてもいい。まずは現状を知り、使える制度（解体補助や税の減額、空き家バンク）を確認し、家族で話す。その最初の一歩さえ踏み出せれば、空き家は「放置」から「活用」へと動き出します。何もしないことが、いちばん家を傷め、まちを弱らせるのです。
(2) 古い家・中心市街地を、新しい住み手へつなぐ
古い家は「価値がない」と思われがちですが、私はそうは思いません。見付の旧街道沿いの趣ある住まいや、中泉の駅近の家には、リノベーションして住みたい人、古民家らしさを楽しみたい人、店舗や事務所として使いたい人にとって、新築にはない魅力があります。中古住宅をリフォームして暮らす流れは、全国的にも広がっています。
大切なのは、その家の良さを、いちばん響く相手にきちんと届けること。古さを欠点として隠すのではなく、立地や趣という強みとして伝える。そうすれば、空きかけていた中心市街地の家にも、新しい住み手が戻ってきます。空き家を一軒、また一軒と住まいに戻していくことが、まちの空洞化を内側から押し返す、地道だけれど確実な方法だと信じています。
(3) 周辺地区の家にも、その土地に合った「出口」を
買い手が見つかりにくい周辺地区の家や土地こそ、地元の不動産屋の出番です。中心部と同じやり方では動きません。畑や農地がついているなら、農地として活かせる新しい担い手を探す。広い敷地なら、子育て世帯がのびのび暮らせる住まいとして伝える。賃貸として地域の住まいに回す道もあります。その土地の事情に合った「出口」を、一つひとつ丁寧に探すことが、周辺の暮らしを守ることにつながります。
「こんな場所、売れないだろう」と最初から諦めてしまうのが、いちばんもったいない。地元で長く取引を見てきたからこそ、「この場所なら、こういう人に響く」という現実的な見立てをお出しできます。あきらめる前に、一度ご相談いただきたいのです。
(4) 災害リスクは「隠さず開示」して、安心の立地選びを
災害リスクは、不動産にとって都合の悪い話かもしれません。けれど、隠して売るようなことは、絶対にしたくありません。ハザードマップ上でどのくらいの浸水が想定されるのか、津波や地震のリスクはどうか。お客様に正しくお伝えしたうえで、「だからこの立地を選ぶ」「だからこういう備えをする」という前向きな選択を、一緒に考えたい。
リスクを正しく知ることは、住まい選びを怖がらせることではなく、納得して長く安心して暮らすための土台です。立地の選び方、嵩上げやリフォーム、保険の備え——できることはあります。誠実な情報開示こそが、これからの不動産屋に求められる姿勢だと考えています。
(5) 子育て世帯・移住者を呼び込む「循環」をつくる
人口減少という大きな流れを、一不動産屋が止めることはできません。それでも、「空き家を直して、新しい住み手に渡す」という小さな循環を、一件ずつ積み重ねることはできます。手頃な価格でゆとりのある住まいを得られる磐田は、子育て世帯や移住を考える人にとって、本来とても魅力的なまちです。その良さを、住まいという具体的な形で届けたい。
空き家が住まいに戻り、若い世帯が引っ越してきて、子どもの声が戻る。一軒の小さな変化が、通りの空気を変え、やがてまちの空気を変えていく。不動産屋にできるのは、その循環の最初のひと押しです。地味な仕事ですが、まちの未来に直接つながっている実感があります。
(6) 磐田の良さも課題も、きちんと発信する
最後にもうひとつ。私が直したいのは、磐田の「伝わらなさ」です。良いところも、課題も、地元の人間が言葉にして発信していかなければ、外には届きません。実は、いまお読みいただいているこのブログも、その取り組みのひとつです。地価のこと、見付と中泉の歴史、学区の話、まちの魅力、そして今回の課題まで——不動産屋の目線で磐田を語り続けることで、「磐田って、こんなに奥行きのあるまちなんだ」と感じてもらいたい。発信することは、まちの価値を高める、いちばん身近な方法だと思っています。
物件を一つ売るだけが、不動産屋の仕事ではありません。まちそのものの魅力を伝え、住みたいと思う人を増やし、空き家を住まいに戻していく。その循環の一端を担うことが、地域に根ざした不動産会社の役割だと考えています。
第4章 現場で多いご相談と、私たちの向き合い方
ここまでは考え方の話が中心でしたので、もう少し具体的に、日々どんなご相談をいただくのか、一般的な例としてご紹介します（個人が特定されない形にしています）。課題が、現場ではこういう顔をして現れるのか、と感じていただければと思います。
ケース1：周辺地区の、畑つきの実家を相続した
「親が亡くなって、福田や竜洋のほうの実家を継いだけれど、畑もついていて、自分は遠方に住んでいる。正直、持て余している」。こうしたご相談は少なくありません。ここでまず大切なのは、慌てて結論を出さないこと。農地は宅地と手続きが違い、農業委員会への届出も必要です。私たちは、農地として活かす道（貸す・農地として売る）と、宅地に転用できる可能性、そして手放す制度まで並べて、その土地に合った出口を一緒に探します。「売れない」と決めつける前に、できることは意外とあります。
ケース2：中心部の、古い実家をどうするか
「見付や中泉の古い家を相続したが、古すぎて売れないと思っている」。これも多いご相談です。けれど、中心部の古い家は、立地と趣という強みを持っています。リノベーション前提の買い手や、まちなか暮らしを求める人にとっては、十分に魅力的。建物の状態を確認し、必要なら状況調査や耐震の備えを整え、いちばん響く相手に届ける——そうやって、空きかけた家を住まいに戻していきます。古さは、伝え方しだいで価値に変わります。
ケース3：施設に入った親の家が、空き家になった
「親が施設に入って実家が空いた。いつか戻るかもしれないし、すぐに売る気にもなれない」。お気持ちはとてもよく分かります。この場合も、急いで売る必要はありません。空き家の管理をどうするか、貸すという選択肢はあるか、将来売るなら税の特例の期限はどうか——そうした見通しを一緒に整理しておくだけで、ご家族の不安はずいぶん軽くなります。放置して傷ませてしまう前に、まず「現状を知る」。それが、空き家を資産として守る第一歩です。
第5章 「何もしない」が、いちばんもったいない
課題をいろいろ書いてきましたが、私がいちばんお伝えしたいのは、たったひとつです。それは、「何もしないこと」が、いちばんもったいない、ということ。空き家を放置すれば、家は傷み、価値は下がり、税や管理の負担だけが残ります。まちにとっても、空き家が増えることは、活気を少しずつ削っていきます。
逆に言えば、最初の一歩さえ踏み出せば、流れは変えられます。相続した実家を「どうしようか」と思った、その時が動きどき。売る・貸す・住み継ぐ・整理する、どの道でもいい。まず現状を知り、選択肢を並べてみる。それだけで、放置されていたはずの家が、まちの資源として動き出します。私たちの本当の競争相手は、他の不動産会社ではなく、この「何もしない（放置）」という選択なのだと、いつも思っています。
まとめ——課題は、希望の裏返し
磐田の「ダメなところ」を、正直に並べてきました。人口減少と若者の流出、中心への一極集中と周辺のさびしさ、増える空き家、中心市街地の元気の薄れ、車に頼らざるを得ない公共交通、災害リスク、そして存在感の弱さ。どれも簡単な問題ではありません。けれど、課題というのは、裏を返せば「ここを直せば良くなる」という希望のありかでもあります。
そして、その課題の多くは、住まいの現場から直していけます。空き家を放置させない。古い家を新しい住み手へつなぐ。周辺の家にも出口を見つける。リスクを正直に開示する。若い世帯を呼び込む循環をつくる。まちの良さを発信する。一軒ずつの小さな仕事ですが、それが積み重なれば、まちの空気は確かに変わります。私たち富士ヶ丘サービスは、磐田を愛する一不動産屋として、これからもその一歩を、地道に積み重ねていきます。磐田の実家やこれからの住まいのこと、まずは気軽に、一緒に整理するところから始めませんか。
※本記事の人口・制度・災害想定などの内容は2026年6月時点の公開情報に基づく概説です。災害想定は「想定し得る最大規模」を前提としたもので、各種制度・数値・ハザード情報の最新・詳細は、磐田市および国・県の公式情報を必ずご確認ください。本記事は特定の地域や人を批判する意図はなく、まちの課題を建設的に考えることを目的としています。
参考情報（出典）
- 磐田市公式ウェブサイト「磐田市人口ビジョン・まち・ひと・しごと創生総合戦略」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/shiseijouhou/gyouzaisei/chihousousei/1002649.html
- 磐田市公式ウェブサイト「空き家」「空き家バンク」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/index.html
- 磐田市公式ウェブサイト「危険空き家解体費用の助成」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/kurashi_tetsuzuki/juutaku_pet_seikatsu/1010112/1001515.html
- 磐田市公式ウェブサイト「洪水ハザードマップ」 https://www.city.iwata.shizuoka.jp/bousai_anzen/bousai/ooame_sonae/1008397.html
- 国土交通省 浜松河川国道事務所「天竜川 浸水想定・水害リスクマップ」 https://www.cbr.mlit.go.jp/hamamatsu/bousai/shinsui_tenryu/
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