相続した実家を、思い切って売ることに決めた──。そのとき多くの方が見落としがちなのが「売却益にかかる税金」です。実は、相続した空き家を売るときには、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」という心強い制度があります。ただし、使うには細かな要件があり、しかも適用できるのは2027年（令和9年）12月31日の売却まで。磐田市・袋井市・浜松市には昭和56年以前に建てられた古い戸建も多く、まさにこの特例の対象になりやすいエリアです。本記事では、制度の中身と「使うための段取り」を整理します。私たち富士ヶ丘サービスがいつもお伝えしているのは、「売りませんか」ではなく「まず一緒に整理しませんか」。税の特例も、慌てて動く前に全体像を知っておくことが第一歩です。
1. なぜ「売る前に」税金の話を整理するのか
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。相続した実家は、親が何十年も前に取得した土地・建物であることが多く、取得時の価格が分からない、あるいは当時より地価が上がっているといった事情から、売却すると見かけ上の「利益」が大きく出ることがあります。
譲渡所得は、ざっくり「売った金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除」で計算します。取得費が不明な場合は売却額の5％を取得費とみなす扱いもあり、その場合は利益が大きく算定されがちです。ここに効いてくるのが各種の特別控除で、相続した空き家を売るケースで使えるのが、今回の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる空き家の3,000万円特別控除です。
ポイントは、この特例が「先に方針を決めて、後から税金を考える」では間に合わないことがある、という点です。建物を取り壊すのか、耐震改修してから売るのか、いつまでに売買契約を結ぶのか──こうした判断が控除の可否に直結します。だからこそ、売ると決めた段階で早めに全体を整理しておくことが大切なのです。
2. 「空き家の3,000万円特別控除」とは
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁タックスアンサーNo.3306）といいます。相続または遺贈で取得した、亡くなった方が一人で住んでいた家とその敷地を、一定の要件のもとで売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
① 控除額（2024年改正に注意）
控除額は最高3,000万円ですが、令和6年（2024年）1月1日以後の売却から、その家・敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円に縮小されました。兄弟3人で実家を共有相続したようなケースでは、1人2,000万円ずつが上限になる、という点を押さえておきましょう。
② 適用できる期間
この特例が使えるのは、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までに売却した場合です。2026年の今は、残り期間が約1年半。古い実家を「いずれ売ろう」と思っている方にとっては、期限を意識して動きたいタイミングに入っています。
3. 適用要件を一つずつ確認する
「使えるかどうか」は要件次第です。代表的な条件を、磐田・袋井・浜松の実家を念頭に整理します。
| 項目 | 主な要件 |
|---|---|
| 建物の古さ | 昭和56年5月31日以前に建築された家であること（いわゆる旧耐震基準の建物）。 |
| 建物の種類 | マンションなどの区分所有建物でないこと（戸建が中心）。 |
| 被相続人の住み方 | 相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいた家であること（同居者がいなかったこと）。老人ホーム等へ入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。 |
| 相続後の使い方 | 相続のときから売るまで、事業・貸付・居住に使っていない（空き家のままだった）こと。 |
| 売却金額 | 売却代金が1億円以下であること（分割売却分や他の相続人の売却分も合算して判定）。 |
| 売却期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ること。 |
| 建物の状態 | 耐震改修して耐震基準に適合させて売るか、建物を取り壊して（更地で）売るのが基本。 |
2024年からの使い勝手の改善
従来は「売る前に」耐震改修または取り壊しを終えている必要がありました。これが令和6年1月1日以後の売却からは、売買契約に基づいて買主が、引渡しの翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行えば、工事が売却後であっても適用対象になりました。売主が解体費を先に負担しなくても使える余地が広がったわけです。
4. 磐田・袋井・浜松での実務ポイント
制度は全国共通ですが、地域の事情で「効きやすさ」や「手間」は変わります。東遠州エリアならではの見方を挙げます。
① 旧耐震の戸建が多く、対象になりやすい
磐田市・袋井市・浜松市の郊外には、昭和40〜50年代に建てられた木造戸建が数多く残っています。昭和56年5月以前の建物は今回の特例の対象年代にあたるため、「築古でそのままでは売りにくい」と思っていた実家が、実は控除の使えるケースだった、ということが少なくありません。
② 売却額1億円以下は地方ではほぼクリア
1億円以下という金額要件は、当エリアの一般的な戸建・土地ではまず問題になりません。むしろ重要なのは「期限」と「建物の壊し方・直し方」です。地価の水準より、段取りで使えるかどうかが決まると考えてください。
③ 市の「確認書」が必要──ここが地域の窓口
この特例を確定申告で使うには、家がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。被相続人が一人で住んでいたこと、相続後に使われていなかったことなどを市が確認する書類で、磐田市なら建築住宅課、袋井市・浜松市でも空き家や住宅を担当する課が窓口になります。電気・水道の使用中止日が分かる書類など、添付資料の準備に時間がかかることもあるため、売却スケジュールには余裕を見ておきましょう。
5. 使うときの段取りと、よくある注意点
控除を確実に活かすには、順番が大切です。おおまかな流れは次のとおりです。
- 名義を整える（相続登記）: 2024年4月から相続登記は義務化されています。売るにも特例を使うにも、まず名義を相続人に移しておくのが前提です。
- 「一人居住・空き家だった」を確認: 被相続人が一人で住んでいたか、相続後に貸したり住んだりしていないかを確認します。途中で賃貸に出していると対象外になります。
- 売り方を決める: 取り壊して更地で売るか、耐震改修して売るか、買主が工事する契約にするか。建物の状態と解体費・改修費を見比べて選びます。
- 市の確認書を取得: 必要書類をそろえ、市から確認書を受け取ります。
- 2027年末までに売買契約・引渡し: 期限と「相続から3年」の両方を満たすよう逆算します。
- 翌年に確定申告: 特例は自動では適用されません。売った翌年の確定申告で、確認書や登記事項証明書などを添えて申告して初めて控除されます。
なお、相続税を納めた方は「取得費加算の特例」など別の制度との関係も出てきます。どれが有利かはケースごとに違うため、税理士や私たちと一緒に整理することをおすすめします。
まとめ：期限のある特例こそ、早めに「整理」を
相続した実家を売るときの3,000万円特別控除は、条件が合えば税負担を大きく軽くできる制度です。一方で、昭和56年5月以前の建物・一人居住・1億円以下・相続から3年・そして2027年末まで、という要件があり、「どう売るか」を最初に決めておかないと使えないこともあります。磐田・袋井・浜松には対象になりやすい築古の実家が多く、知っているかどうかで結果が変わります。だからこそ、売ると決めたら（あるいは決める前でも）、まず現状と要件を一緒に整理することから始めてください。「売りませんか」ではなく「まず一緒に整理しませんか」。本当にもったいないのは、使える制度を知らないまま時間だけが過ぎていくことだと、私たちは考えています。
参考情報
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（適用期間 平成28年4月1日〜令和9年12月31日／相続人3人以上は控除額2,000万円／売却代金1億円以下 ほか）
- 国土交通省「住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
- 法務省「相続登記の申請義務化について（2024年4月1日施行）」
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（全国の空き家率13.8％）
- 磐田市・袋井市・浜松市 各公式ウェブサイト「空き家バンク」「被相続人居住用家屋等確認書」「空き家除却補助」等の窓口案内
※制度の金額・要件・適用期限・運用は変更される場合があります。控除の可否や有利不利の判断は、最新の公的情報および税理士等の専門家へご確認ください。本記事は2026年6月4日時点の一般的な情報提供です。
相続した実家のこと、まず整理しませんか
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